Derechos reales.

Consulta 2221 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor: Julio Cesar García Hoyos Cra 20 No 20-12 Cisneros Asunto: CR-005. Derechos reales. Radicado: 2006ER29061 Fecha: 18 de septiembre de 2006 Apreciado Señor: Acuso recibo del escrito del asunto, en el que solicita concepto frente a los siguientes planteamientos Consulta 1. Una persona figura en el certificado de libertad y tradición como propietaria de una edificación en terrenos supuestamente del ferrocarril o la Nación; ¿El folio de matricula inmobiliaria pertenece al propietario de la edificación o mejoras, o a la Entidad Estatal que no figura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con titulo de propiedad de derechos reales? 2. ¿Cuándo una persona natural o jurídica es propietaria de derechos reales? 3. Una persona natural o jurídica sin ser propietaria de derechos reales, ¿Puede tener folio de matricula inmobiliaria, excepto a mejoras o posesión material inscrita? Marco Jurídico - Código Civil - Decreto ley 1250 de 1970. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica: En cuanto a su primera y segunda inquietud le manifiesto que: El Código Civil establece en los artículos 740 y 756, respectivamente que: “ La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales”. “ Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos”. En este orden de ideas la tradición opera por mandato de la ley bajo dos presupuestos que son el título ( escritura pública) y el modo ( inscripción en el registro de instrumentos públicos), concluyéndose que es el certificado de libertad y tradición, el que indica el titular del derecho de dominio( propiedad). De otro lado hay que tener en cuenta la teoría de la accesión (I.A. 01-33 del 8 de junio de 2001), según la cual, el dueño del terreno es también propietario de lo que se construya o plante en él. En virtud de la mencionada Instrucción, “Terreno ajeno es aquel que no pertenece al mejorista, incluyendo los baldíos municipales y los ejidos. Las mejoras plantadas en terreno ajeno son del dueño del predio, en virtud de la accesión. El mejorista tiene frente al dueño un derecho de carácter personal, razón por la cual las declaraciones de construcción de mejoras en suelo ajeno no constituyen un acto sujeto a registro, por no estar contempladas en el artículo 2º del Decreto Ley 1250 de 1970”. “(...)Quien planta mejoras en terreno ajeno solo posee frente al dueño un derecho personal de solicitar la cancelación del valor de estas a título de indemnización, o de ofrecer la compra del terreno sobre el que se encuentran plantadas”. En cuanto a su tercera inquietud, la respuesta es que si puede figurar en un folio de matricula inmobiliaria con hechos que configuran la falsa tradición. Conclusión - El certificado de libertad y tradición es el que indica, quien es el titular del derecho de dominio. - Una persona es propietaria de derechos reales cuando tiene titulo y modo, esto es, la escritura pública y la inscripción en el Registro de Instrumentos públicos. - Una persona sin ser propietaria de derechos reales, puede tener folio de matricula inmobiliaria, excepto a mejoras o posesión material inscrita en virtud de hechos que configuran la falsa tradición. Va un saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica PROYECTO: VSP REVISO: JDC

Sucesiones.

Consulta 2133 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor doctor: Edgar Ignacio Rodríguez Ruget Avenida Jiménez No 8-74 Oficina 309 Bogotá D.C Asunto: CN-001. Sucesiones. Radicado: 2006ER27528 Fecha: 19 de septiembre de 2006 Apreciado doctor: Acuso recibo del escrito del asunto, en el cual solicita consulta de acuerdo con los siguientes planteamientos: 1. Cual es el monto o porcentaje que se debe cancelar o pagar por parte de los interesados -Herederos- al momento de llegar a la etapa de la protocolización del trabajo de partición de bienes que se adjudicaron. 2. Puede o es una facultad discrecional o legal del Notario, el que pueda exigir la declaración de renta y patrimonio del ultimo año a la muerte del causante, para que se pueda finalmente aprobar el trabajo de partición de bienes y su protocolización. 3. Es una actividad administrativa independiente -Dada la competencia del funcionario- lo relacionado con el trámite de declaración de renta de un causante; aparte del trámite de una herencia dentro del marco del Decreto 902 de 1988. 4. Tiene la Superintendencia de Notariado y Registro establecido el monto de la cuantía que se debe cancelar en la oficina de Registro correspondiente una vez protocolizado el trabajo de partición de bienes de un causante, lo mismo que el de beneficencia. Marco Jurídico - Resolución 7200 del 14 de diciembre de 2005 - Decreto 902 de 1988 Consideraciones de la oficina asesora jurídica: Según la Resolución No 7200, del 14 de diciembre de 2005 en su Sección I, establece cuales son las tarifas por concepto del ejercicio de la función notarial así: “ART. 1 º— Autorización. La autorización de las declaraciones de voluntad que de conformidad con la ley requieran de la solemnidad de escritura pública, al igual que la de aquellas que los interesados deseen revestir de tal solemnidad, causará los siguientes derechos: a) Actos sin cuantía o no determinable. Los actos que por su naturaleza carezcan de cuantía o cuando esta no se pudiere determinar, la suma de treinta y seis mil seiscientos cuarenta pesos ($ 36.640); b) Actos con cuantía. Aquellos cuya cuantía fuere igual o inferior a ciento cuatro mil quinientos pesos ($ 104.500), la suma de doce mil doscientos veinte pesos ($ 12.220). Cuando fuere superior, las siguientes sumas adicionales sobre el exceso: b.1. El tres por mil (3/1000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a diez millones ochenta y un mil cuarenta pesos ($ 10.081.040); b.2. El dos punto nueve por mil (2.9/1000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a veinte millones ciento sesenta y dos mil ochenta pesos ($ 20.162.080); b.3. El dos punto ocho por mil (2.8/1000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a treinta millones doscientos cuarenta y tres mil ciento cuarenta pesos ($ 30.243.140); b.4. El dos punto siete por mil (2.7/1000) cuando la cuantía fuere superior a treinta millones doscientos cuarenta y tres mil ciento cuarenta pesos ($ 30.243.140); c) Liquidación de herencias y sociedades conyugales. El trámite de liquidación de herencias ante notario y el de la liquidación de la sociedad conyugal, causará la suma de doce mil doscientos veinte pesos ($ 12.220), por los primeros ciento cuatro mil quinientos pesos ($ 104.500), correspondientes al patrimonio líquido. Cuando fuere superior, las siguientes sumas adicionales sobre el exceso: c.1. El tres punto cinco por mil (3.5/1000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a diez millones ochenta y un mil cuarenta pesos ($ 10.081.040); c.2. El tres punto cuatro por mil (3.4/1000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a veinte millones ciento sesenta y dos mil ochenta pesos ($ 20.162.080); c.3. El tres punto tres por mil (3.3/1000) cuando la cuantía fuere inferior o igual a treinta millones doscientos cuarenta y tres mil ciento cuarenta pesos ($ 30.243.140); c.4. El tres punto dos por mil (3.2/1000) cuando la cuantía fuere superior a treinta millones doscientos cuarenta y tres mil ciento cuarenta pesos ($ 30.243.140); Requisito de documento: a la solicitud de trámite se aportará para protocolizar con la correspondiente escritura pública, el documento o documentos auténticos que sirvan de soporte al pasivo declarado. PAR.—En relación con los ordinales a, b y c del presente artículo, se causará la suma adicional de mil setecientos diez pesos ($ 1.710) por cada hoja del instrumento público, advirtiendo que en dicha liquidación queda incluido el costo correspondiente a la adquisición de la hoja del papel notarial. DERECHOS NOTARIALES-Tarifas. PROTOCOLIZACIÓN. ART. 2 º— Protocolización. Los derechos notariales que causa la protocolización de documentos, se liquidarán teniendo en cuenta lo previsto en los ordinales a) y b) del artículo 1º de esta resolución, según el caso”. Así las cosas, el valor del monto a pagar por la protocolización del trabajo de partición, se calcula de acuerdo a lo establecido por la citada Resolución. Los requisitos establecidos en el decreto 902 de 1988 (el cual le anexo), en ningún momento establecen, que se deba exigir la declaración de renta del ultimo año del causante. Ahora bien, si la solicitud y la documentación anexa, se ajustan a las exigencias del mencionado decreto, el Notario deberá adelantar los pasos siguientes: 1.E notario la aceptará, mediante acta y ordenará la citación de las personas que tengan derecho a concurrir a la liquidación por medio de edicto emplazatorio que se publicará en un periódico de circulación nacional, se difundirá por una vez en una emisora del lugar si la hubiere y se fijará por el término de diez (10) días en sitio visible de la notaría. 2. Además el notario debe comunicar a la Superintendencia de Notariado y Registro, la iniciación del trámite, informando el nombre del causante, y el número de su cédula de ciudadanía o la tarjeta de identidad, o el NIT, según el caso. 3. Así mismo deberá dar inmediatamente a la oficina de cobranzas de la administración de impuestos nacionales que corresponda, un aviso en el que informe el nombre del causante y el avalúo o valor de los bienes, siempre y cuando la cuantía de los bienes sea hoy en día superior a once millones cien mil pesos ($ 11.100.000). Esta información debe ser enviada a la oficina de cobranzas de la administración de impuestos nacionales, con el fin de que esta se haga parte en el trámite y obtenga el recaudo de las deudas de plazo vencido y de las que surjan hasta el momento en que se liquide la sucesión. Si dentro de los veinte (20) días siguientes a la comunicación, la administración de impuestos no se ha hecho parte, el funcionario podrá continuar con los trámites correspondientes. Los herederos, asignatarios o legatarios podrán solicitar acuerdo de pago por las deudas fiscales de la sucesión. En la resolución que apruebe el acuerdo de pago se autorizará al funcionario para que proceda a tramitar la partición de los bienes, sin el requisito del pago total de las deudas. 5. Publicado el edicto en el periódico respectivo, se presentará al notario la página en la cual conste la publicación de aquel y exigirá la certificación de la radiodifusora, cuando a ello hubiere lugar. 6. Diez (10) días después de publicado el edicto sin que se hubiere formulado oposición por algún interesado y cumplida la intervención de las autoridades tributarias en los términos establecidos por las disposiciones correspondientes, siempre que los impuestos a cargo del causante hubieren sido cancelados o se hubiere celebrado acuerdo de pago con la respectiva autoridad, procederá el notario a extender escritura pública, con la cual quedará solemnizada y perfeccionada la partición o adjudicación de la herencia y la liquidación de la sociedad conyugal si fuere el caso. Dicha escritura deberá ser suscrita por los asignatarios y el cónyuge, si fuere el caso, o por sus apoderados. 7. De la misma forma podrá proceder el notario, si dentro de los términos establecidos por las normas tributarias, la oficina de cobranzas o el administrador de impuestos nacionales correspondiente no hubiere concurrido a la liquidación notarial para obtener el pago de los impuestos a cargo del causante. 8. Si antes de suscribirse la escritura pública de partición notarial, se presentare otro interesado de los que determina el artículo 1312 del Código Civil, deberán rehacerse de común acuerdo, por todos los interesados, la partición de la herencia y la liquidación de la sociedad conyugal si fuere el caso. Si no existiere acuerdo, se dará por terminada la actuación notarial, debiendo el notario entregar el expediente a los interesados. 9. Si después de suscrita la mencionada escritura aparecieren nuevos interesados, estos podrán hacer valer ante el juez competente sus derechos, o solicitar al mismo notario, conjuntamente con los que intervinieron en la anterior liquidación, que esta se rehaga. Para efectos de la liquidación notarial adicional no es necesario repetir la documentación que para la primera se hubiere presentado, ni nuevo emplazamiento. 10. Si durante el trámite de la liquidación surgiere desacuerdo entre los interesados que hayan concurrido a solicitarla o intervenido posteriormente, el notario dará por terminada la actuación y les devolverá el expediente. 11. Cuando después de otorgada la escritura pública que pone fin a la liquidación notarial, aparecieren nuevos bienes del causante o de la sociedad conyugal, o cuando se hubiesen dejado de incluir en aquella bienes inventariados en el trámite de dicha liquidación, podrán los interesados solicitar al mismo notario una liquidación adicional, para lo cual no será necesario repetir la documentación que para la primera se hubiere presentado, ni nuevo emplazamiento. 12. Si después de terminado un proceso de sucesión por la vía judicial, aparecieren nuevos bienes del causante o de la sociedad conyugal, podrán los interesados acudir a la liquidación adicional, observando para ello el trámite de la liquidación de herencia ante notario. De otra parte, el monto a cancelar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, se liquidará de conformidad con lo establecido en el artículo 2 del Decreto 1428 del 2000, el cual también le anexo. Va un saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Anexo: Copia del Decreto 902 de 1988 Copia del Decreto 1428 de 2000 PROYECTO: VSP REVISO: CGD

Inscripciones Corrección de errores

Bogotá, D.C., noviembre 9 de 2006 O. A.J. 2978 Señora doctora Cristina Trujillo Fernández Calle 19 Nº 14-17 Oficina 707 Armenia - Quindío Asunto: Inscripciones CR-005 Corrección de errores Apreciada Doctora Trujillo Fernández : Verificada la fotocopia del certificado de tradición 280-100468, se observa: En la anotación 04 se inscribió la escritura No. 5621 de 25 de octubre de 1995 de la Notaría 3ª del Círculo de Armenia, la cual una vez corregida denota la resolución del contrato de compraventa entre CONVIVIENDA LTDA y José Novar Pineda González y Cía. Ltda., de tal manera que la propiedad tornó al segundo de los mencionados. La anotación 05, se refiere a la inscripción de la misma escritura, mediante la cual APARTACASAS LTDA, constituye hipoteca a favor de la Caja de Crédito Agrario Industrial y Minero. La anotación 06, contiene la inscripción de la misma escritura, referida a cancelación de hipoteca constituida por CONVIVIENDA LTDA mediante escritura No. 1085 del 23 de diciembre de 1994 de la Notaría de Circasia. De lo anterior se infiere una posible incongruencia en el tracto sucesivo de la tradición, por cuanto al no ser APARTACASAS LTDA, la titular del derecho de dominio mal podría hipotecar un inmueble ajeno, al respecto el artículo 752 del código civil preceptúa: “Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los trasmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada.” Ante esta circunstancia el Registrador de Instrumentos Públicos como fedatario de la historia que muestra las inscripciones, en su función de historiador que dá fe o testifica esa realidad, los errores por él percibidos deben ser corregidos en cumplimiento del deber legal que le asiste y en aplicación del artículo 82 del decreto ley 1250 de 1970, al establecer que la forma de llevar los folios de matrícula inmobiliaria se ajustará a lo dispuesto en aquella ordenación, de manera que la matrícula exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo bien. No obstante, la actuación correctiva por parte del Registrador, en este caso no es necesaria por cuanto la irregularidad ha sido subsanada al cancelar el gravamen hipotecario como obra la anotación cinco del folio de matrícula, con la inscripción de la escritura No. 3528 del 14 de diciembre de 1999 otorgada en la Notaría 3ª de Armenia. Se concluye entonces que con la corrección efectuada mediante resolución No. 56 del 18 de agosto de 2006 y con las cancelaciones que obran en el folio de matrícula inmobiliaria, este exhibe su real situación jurídica y no adolece de falsa tradición. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó. Ares Noviembre 9 de 2006 Revisó. JCDC

Ejercicio de la función registral.

Bogotá, D.C., noviembre 9 de 2006 O. A.J. 3058 Señor Doctor Fabio Alberto Agudelo Gonzalez Registrador Principal Carrera 15 No. 3 N 26 Armenia – Quindío Asunto: Ejercicio de la función registral. CR-002 Concepto para registrar escritura 2795 del 18 de septiembre de 2006. Apreciado Registrador: Requiere en su escrito se conceptúe sobre la viabilidad de desenglobar de un inmueble matriz lotes sobre los cuales se construirán las etapas II y III del Conjunto Residencial Jardín de las Américas. Al respecto desde el punto de vista material, el proceso de registro de instrumentos públicos, es administrativo dentro de él el Registrador de Instrumentos Públicos, adopta una decisión que puede ser positiva o negativa, sobre el documento que se radica, ordenando la inscripción o la devolución. Del examen previo, a que deben ser sometidos los títulos llevados al registro de instrumentos públicos y, dadas las facultades conferidas al Registrador, los sistemas que se acogen en este procedimiento están basados en el principio de legalidad, de manera que sólo tendrán acceso al registro los títulos válidos y perfectos. La calificación o estudio de los documentos, sometidos a registro, no se reduce a una simple labor mecánica, limitándose a indicar la clase de registro que debe efectuarse, o a devolver el documento sin realizar el estudio correspondiente, so pretexto de efectuar una consulta. El objetivo mismo lo impone la normatividad registral vigente, por lo que debe investigarse si el respectivo documento público reúne o no los requisitos formales y de fondo exigidos por la ley. Atendiendo lo expuesto le sugiero aplicar la técnica registral, apoyada en el artículo 50 del decreto ley 1250 de 1970 y en el artículo 7º de la ley 675 de 2001 que dispone: “CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional. Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional. En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo. Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.” Como quiera que la decisión en cuanto a la inscripción de la escritura que se ha presentado para registro, se supedita a esta consulta, cuya solicitud puede ser negativa de su parte, susceptible de ser impugnada en apelación ante el Director de Registro, no podemos expresar criterio a favor o en contra de la viabilidad del desenglobe, por cuanto sobre el particular la competencia para pronunciarse sobre ello le corresponde a la instancia referida. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó. Ares Noviembre 9 de 2006 Revisó. JCDC

Limitaciones y afectaciones

Consulta No. 2931 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor Doctor Milton Julian Arias Duque Fiscal Primero Seccional Delegado ante el Juzgado Promiscuo del Circuito Puerto Boyacá - Boyacá Asunto: Limitaciones y afectaciones CR-001 Prohibición enajenar. Fecha: 7 de noviembre de 2006 Apreciado señor Fiscal: Consulta si es legal o no, la inscripción que se hizo en el folio de matrícula inmobiliaria 088-0009505, de la escritura pública No. 301 de fecha 30 de abril de 2002, mediante la cual se enajenó un inmueble ubicado en Puerto Boyacá, el cual había sido adjudicado a título de subsidio familiar, mediante resolución No. 505 de diciembre de 2000, en el cual se anotó la expresa prohibición de enajenar antes de cinco años. Marco Jurídico. Artículos 2º del decreto ley 1250 de 1970, artículo 8º ley 3ª de 1991, artículo 52 decreto 975 de 2004. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica. El artículo 8ª de la ley 3ª de 1991, expresa: “ El Subsidio Familiar de Vivienda será restituible al Estado cuando el beneficiario transfiera el dominio de la solución de vivienda o deje de residir en ella antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de su asignación, sin mediar permiso específico fundamentado en razones de fuerza mayor definidas por el reglamento. También será restituible el subsidio si se comprueba que existió falsedad o imprecisión en los documentos presentados para acreditar los requisitos establecidos para la asignación del subsidio. El decreto 975 de 2004, en su artículo 52, expresa: “ Autorización para enajenación de viviendas de interés social adquiridas con subsidio. No habrá lugar a la restitución del subsidio cuando la entidad otorgante autorice la venta de una vivienda adquirida o construida con este, cuando se acrediten razones de fuerza mayor o caso fortuito que justifiquen la necesidad del cambio de vivienda, bajo la condición que el producto de esa enajenación se destine a la adquisición de una vivienda de interés social... Parágrafo. Los registradores de instrumentos públicos que con ocasión de sus funciones tengan conocimiento de enajenaciones de viviendas obtenidas con el Subsidio Familiar de Vivienda dentro del término de cinco (5) años de que trata la ley 3ª de 1991 deberán poner tal situación en conocimiento de la respectiva entidad otorgante”. La normatividad transcrita prohíbe al beneficiario de subsidio de vivienda familiar, transferir el dominio, y al Registrador de Instrumentos Públicos le impone la obligación de informar esta eventualidad al otorgante del subsidio, para que el beneficiario restituya el subsidio, más no es causal legal de inadmisión de un acto de compraventa. En consecuencia la inscripción de la escritura referida, se ajusta al principio de legalidad. De esta consulta se enviará copia al Grupo Interno de Gestión del Conocimiento Doctrina y Jurisprudencia para lo de su competencia. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor. Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: Ares/ Noviembre 7 de 2006 Revisó:JCDC

Compraventa bien inmueble por colombiano por adopción.

Consulta No. 2927 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Doctor ORLANDO RONDON QUICENO E-mail rondonabogado@hotmail.com Centro Comercial Acuarios Local 7 Leticia, Amazonas Asunto: Compraventa bien inmueble por colombiano por adopción, CN – 08, radicación ER 38090 de fecha 20 de octubre de 2006 Fecha: 10 de noviembre de 2006 Apreciado doctor Rondon Quiceno: Consulta en el asunto descrito, si está permitido que una señora peruana de nacimiento, pero colombiana por adopción, residente en Leticia, Amazonas, compre una casa para su vivienda y la de sus hijos, quienes son colombianos por nacimiento. Marco Jurídico: Código Civil Constitución Nacional Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica: El artículo 96 de la Carta Política, expresa: “Son nacionales colombianos: 1. Por nacimiento... ( ...) Hoja No. 2 Dr. Orlando Rondón Quiceno 2. Por adopción: a) Los extranjeros que soliciten y obtengan carta de naturalización, de acuerdo con la ley, la cual establecerá los casos en los cuales se pierde la nacionalidad colombiana por adopción; b) Los latinoamericanos y del Caribe por nacimiento domiciliados en Colombia, que con autorización del Gobierno y de acuerdo con la ley y el principio de reciprocidad, pidan ser inscritos como colombianos ante la municipalidad donde se establecieren, y; c) Los miembros de los pueblos indígenas que comparten territorios fronterizos, con aplicación del principio de reciprocidad según tratados públicos. Ningún colombiano por nacimiento podrá ser privado de su nacionalidad. La calidad de nacional colombiano no se pierde por el hecho de adquirir otra nacionalidad. Los nacionales por adopción no estarán obligados a renunciar a su nacionalidad de origen o adopción”. Este reconocimiento de nacionalidad por adopción está sujeto por el mismo artículo a la aplicación de tratados de reciprocidad, como el Acuerdo de Cooperación Amazónica con Ecuador (1980) y el Tratado de Cooperación Amazónica con Perú (1979), el de Desarrollo Integral y Asistencia Básica de las Poblaciones Indígenas Wayuu con Venezuela (1990). . El artículo 100 de la misma normatividad, expresa: Los extranjeros disfrutarán en Colombia de los mismos derechos civiles que se conceden a los colombianos. No obstante, la ley podrá, por razones de orden público, subordinar a condiciones especiales o negar el ejercicio de determinados derechos civiles a los extranjeros. Así mismo, los extranjeros gozarán, en el territorio de la República, de las garantías concedidas a los nacionales, salvo las limitaciones que establezcan la Constitución o la ley. Los derechos políticos se reservan a los nacionales, pero la ley podrá conceder a los extranjeros residentes en Colombia el derecho al voto en las elecciones y consultas populares de carácter municipal o distrital”. Hoja No. 3 Dr. Orlando Rondón Quiceno El artículo 1849 del Código Civil, dispone: “ La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. “ Y el artículo 1851 Ibídem, señala: “ Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”. En cuanto a la adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros en el territorio nacional, existe limitación cuando se trate de terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por el artículo 52 del Código Fiscal (ley 110 de 1912) o de los no reservados, los cuales sólo podrán ser adjudicados de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia, únicamente a colombianos de nacimiento. Igualmente los terrenos baldíos adquiridos de conformidad con éste artículo no podrán ser traspasados a extranjeros a ningún título. El artículo 674 del Código Civil determinó que se llaman bienes de la Unión aquellos cuyo dominio pertenece a la República. La Constitución Nacional en el artículo 102 determina: “ El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la Nación”. A su vez el artículo 166 del decreto 2324 de 1984, considera como bienes de uso público: las playas, los terrenos de bajamar y las aguas marítimas, por tanto son intransferibles a cualquier título a los particulares. Así mismo, el decreto 225 de 1973 en su artículo 1° señala: “ Los Notarios del país y los cónsules en el extranjero no podrán autorizar escrituras mediante las cuales se traspase el dominio de inmuebles en el Archipiélago de San Andrés y Providencia a favor de personas naturales que no sean colombianos de nacimiento o de persona jurídicas extranjeras sino cuando en el mismo instrumento se protocolice la prueba de que el inmueble que se traspasa salió del patrimonio nacional antes de la vigencia del decreto 1415 de 1940”. Hoja No. 4 Dr. Orlando Rondón Quiceno La ley 467 de 1993 en su artículo 27 dispone: “ Las playas del departamento archipiélago y los recursos naturales que lo integran son bienes de uso público y por lo tanto tienen características de ser inalienables, imprescriptibles e inembargables”. En consecuencia, los extranjeros pueden adquirir inmuebles en nuestro país siempre que con tal adquisición no menoscaben los derechos de soberanía que tiene el Estado Colombiano. Respecto a su consulta, considera esta Oficina Asesora Jurídica que si en el Plan de Ordenamiento Territorial de Leticia, Amazonas, no existe impedimento alguno para que el colombiano por adopción pueda adquirir un bien inmueble, en este caso una casa para su vivienda, la señora peruana por nacimiento y colombiana por adopción puede adquirirla. Sería conveniente consultar ante el Ministerio de Relaciones Exteriores, si existe Acuerdo internacional alguno, que impida dicha transacción. Con sentimiento de especial consideración, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica GEVB / 10-11-06 / JDC

Propiedad horizontal

Consulta No. 1846 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor Henry Suárez Betancourth Calle 78 No 42-38 Asunto: Propiedad horizontal CR- 003 Derecho Urbano de Inmuebles Radicación ER21870 de fecha 13-06-2006 Fecha: 9 de noviembre de 2006 Hechos El señor Henry Suárez hace parte del Conjunto residencial Lech Wallesa, ubicado en la calle 125 No 103-05 hoy calle 125 No 101 B 25, el conjunto se acogió a la nueva ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001). El conjunto esta integrado por 5 interiores. Dentro del globo de terreno existe otro conjunto llamado Corinto que consta de 2 interiores, como no diligenciaron directamente la documentación para acogerse a la nueva ley, la misma los acogió de manera obligatoria. El conjunto Lech Wallesa, mediante asamblea ordinaria y con el quórum legal establecido decidieron separarse de la siguiente forma Como son 5 interiores 2 se quedaron con el nombre de Lech Wallesa y los tres restantes se fusionarán con los interiores del conjunto Corintio, para quedar con un total de 5 interiores. En el conjunto Corintio también celebraron la correspondiente asamblea y con el quórum suficiente aceptaron recibir los 3 interiores de Lech Wallesa. Ambos conjuntos tienen su personería ante la Alcaldía local y tienen su documentación al día. Solicita se le informe si es posible realizar la fusión. Marco jurídico Ley 675 de 2001 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica El artículo 3º de la ley 675 de 2001 define el Régimen de Propiedad Horizontal como el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”. El artículo 28 establece: “MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad. Artículo 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:... 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal”. El articulo 64 Ibidem dispone: “Unidades inmobiliarias cerradas. Las Unidades Inmobiliarias cerradas quedarán sometidos a las disposiciones de esta ley, que le sean íntegramente aplicables. Las unidades inmobiliarias cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un numero inferios al 80% de los propietarios”. Las normas anteriormente descritas señalan los requisitos para realizar las reformas al reglamento de propiedad horizontal como son la autorización previa de la asamblea de copropietarios con el quórum respectivo y la modificación de coeficientes; por lo que se sugiere que con las actas de aprobación se solicite la autorización a la Curaduría Urbana, una vez aprobada se procederá a otorgar la Escritura pública de fusión. De esta consulta se envía copia al Grupo Interno de Gestión del Conocimiento, para lo de su competencia Reciba un saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto: LSB. Reviso: YCD.

Inscripciones

Consulta No. 3027 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora Juez Sandra Belen Herrera Clavijo Juzgado Promiscuo Herrera Clavijo Calle 11 Nº 5-44 Becerril Cesar Asunto: Inscripciones CR.005 Hipoteca Fecha: 8 de noviembre de 2006 Apreciada señora Juez: Mediante escrito radicado en esta Superintendencia, solicita se le aclare si el actual propietario de un bien inmueble sobre el cual pesa gravamen hipotecario por más de diez años, sin que el acreedor haya ejercido acción alguna durante ese tiempo , puede mediante una escritura invocar la prescripción extintiva de la obligación hipotecaria y si dicho acto puede ser objeto de registro. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica Al tenor del artículo 2457 del Código Civil, la hipoteca se extingue junto con la obligación principal, y se extingue, así mismo: Por la resolución del derecho del que la constituyó Por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Por la llegada del día hasta el cual fue constituida y, Por la cancelación que el acreedor acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva. A su vez el estatuto notarial, decreto 960 de 1970, prevé: Art. 49.- La cancelación de gravámenes o limitaciones o condiciones que aparezcan en una escritura pública se hará por el titular del derecho, en otra escritura. Art. 50.- Cuando se trate de cancelación de hipotecas, bastará la declaración del acreedor de ser él el actual titular del crédito. Quien actúe como causahabiente en el crédito o como representante del acreedor deberá comprobar su calidad de tal con los documentos pertinentes, de los cuales se hará mención en el mismo instrumento, bajo la fe del notario Art. 51.- Modificado, art. 38, D. 2163 de 1970: "Cuando fallecido el acreedor no se hubiere aún liquidado su sucesión o el crédito no hubiere sido adjudicado, podrán hacer la cancelación todos los herederos que hayan aceptado la herencia y el cónyuge sobreviviente, quienes probarán su calidad de tales con copia de los autos de reconocimiento y certificación de que no existen otros interesados reconocidos. "Si se tratare de sucesión testada y hubiere albacea con tenencia de bienes, podrá este, conjuntamente con el cónyuge, hacer las cancelaciones. En tal caso deberá probarse la extensión y vigencia del albaceazgo y la calidad del cónyuge. "En estos casos, y tratándose de sucesiones en curso, el valor del crédito será depositado en el juzgado del conocimiento y el notario no expedirá certificado de cancelación mientras no se acredite ante él que el depósito ha sido constituído con destino a la sucesión". En este orden de ideas, la cancelación notarial de una hipoteca procede tan solo cuando esta manifestación proviene del acreedor, sus herederos, cónyuge o albacea. De tal manera que para cancelar una hipoteca, cuando no media la declaración del acreedor, se debe acudir a la justicia ordinaria ya sea aduciendo la prescripción de la misma o por la llegada del día hasta el cual fue constituida, por ende no es la vía notarial para declarar la prescripción de la vía ordinaria, por cuanto ello es de competencia exclusiva de los jueces de la República, en ese orden de ideas, con base en el principio de legalidad no le es dado a los Registradores de Instrumentos Públicos, inscribir la escritura objeto de su consulta. De esta consulta se enviará copia al Grupo de Gestión del Conocimiento, para lo de su competencia. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: Ares/ Noviembre 8 de 2006 Revisó: JCDC

Limitaciones y afectaciones.

Consulta No. 2674 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora Doctora Mireya Tovar Chavarro Jefe Sección Servicios de Vivienda Caja de Compensación Familiar "CAFAM" Ciudad Asunto: Limitaciones y afectaciones. CR-001 Subsidio de vivienda. Fecha: 2 de noviembre de 2006 Relata en su escrito que: 1. El señor MEDINA CAUCALI ROLANDO es beneficiario de un subsidio de vivienda otorgado por la Caja de Compensación familiar CAFAM el 24 de junio de 2003 y vigente hasta el 30 de septiembre de 2006. 2. El subsidio para el que se postuló el señor Medina era para la compra de vivienda nueva y por tal motivo eligió un proyecto ubicado en el municipio del Colegio -Cundinamarca denominado "Conjunto Residencial Portales del Tequendama"; suscribiendo escritura pública de compraventa No 1.130 del 27 de junio de 2004, acto que fue protocolizado en la notaría Única del Circulo de la Mesa y sometido a registro en la oficina de instrumentos públicos de la misma ciudad. 3. El 25 de agosto del año en curso el oferente del proyecto la Corporación Geodesarrollo presentó los documentos para el cobro del subsidio contra escritura de conformidad con lo establecido en el Decreto 975 de 2004, articulo 49. 4. En el proceso de revisión de los documentos encontramos que en el certificado de libertad con folio de matricula inmobiliaria No 166-70716 aparecía en la anotación No 3 una limitación al dominio por una condición resolutoria expresa de la Caja de Compensación familiar CAFAM a los compradores; por lo que revisada la escritura pública de compraventa se especificó dentro de la naturaleza del acto además de la compraventa, patrimonio de familia inembargable; la condición resolutoria. Consultando cada una de las disposiciones de la escritura de compraventa se halló en la cláusula séptima como obligación especial del comprador "...no enajenar la vivienda que por medio de este documento adquiere en el término de 10 años contados a partir de la fecha de esta escritura, obligación que debe ser registrada en el folio de matricula inmobiliaria. Así mismo, no podrá rescindir o resolverse el contrato sin mediar permiso especifico, fundamentado en razones de fuerza mayor, aceptadas por la Caja de Compensación Familiar CAFAM". 5. Las sanciones estipuladas en dicha cláusula son consecuentes con lo señalado en la ley 3ª de 1991 artículo 8º y 30; no obstante no entendemos porque fueron registradas tales circunstancias como una condición resolutoria expresa de CAFAM ya que en momento en que llegara a resolverse tal condición la caja no comparece para ese tipo de actos sino por el contrario realiza un estudio y emite comunicación otorgando o no permiso al beneficiario del subsidio. Además el decreto 975 de 2004, el parágrafo del artículo52 estipula lo siguiente: “los registradores de instrumentos públicos que con ocasión de sus funciones tengan conocimiento de enajenaciones de viviendas obtenidas con el Subsidio Familiar de Vivienda dentro del término de cinco años de que trata la ley 3ª de 1991, deberán poner tal situación en conocimiento de la respectiva entidad otorgante” Lo anterior nos lleva a concluir que la mencionada condición resolutoria no se encuentra taxativamente señalada en la legislación para los casos de compraventa de vivienda de interés social con subsidio como consecuencia de la existencia de limitaciones para el beneficiario dentro de un término legal; sino por el contrario faculta a las Cajas de Compensación de dar permiso específico siempre que se fundamenten las razones por fuerza mayor o caso fortuito. Objeto de la consulta. Es procedente establecer como una limitación al dominio una condición resolutoria expresa en razón a las sanciones establecidas en la ley 3ª. Marco Jurídico. Artículo 2º del decreto ley 1250 de 1970, artículo 8º ley 3ª de 1991, artículo 52 decreto 975 de 2004. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica. El artículo 8ª de la ley 3ª de 1991, expresa: “ El Subsidio Familiar de Vivienda será restituible al Estado cuando el beneficiario transfiera el dominio de la solución de vivienda o deje de residir en ella antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de su asignación, sin mediar permiso específico fundamentado en razones de fuerza mayor definidas por el reglamento. También será restituible el subsidio si se comprueba que existió falsedad o imprecisión en los documentos presentados para acreditar los requisitos establecidos para la asignación del subsidio. El decreto 975 de 2004, en su artículo 52, expresa: “ Autorización para enajenación de viviendas de interés social adquiridas con subsidio. No habrá lugar a la restitución del subsidio cuando la entidad otorgante autorice la venta de una vivienda adquirida o construida con este, cuando se acrediten razones de fuerza mayor o caso fortuito que justifiquen la necesidad del cambio de vivienda, bajo la condición que el producto de esa enajenación se destine a la adquisición de una vivienda de interés social... Parágrafo. Los registradores de instrumentos públicos que con ocasión de sus funciones tengan conocimiento de enajenaciones de viviendas obtenidas con el Subsidio Familiar de Vivienda dentro del término de cinco (5) años de que trata la ley 3ª de 1991 deberán poner tal situación en conocimiento de la respectiva entidad otorgante”. La normatividad transcrita prohíbe al beneficiario de subsidio de vivienda familiar, transferir el dominio, y al Registrador de Instrumentos Públicos le impone la obligación de informar esta eventualidad al otorgante del subsidio. Se evidencia entonces que estas circunstancias no son objeto de registro al tenor del artículo 2º del decreto ley 1250 de 1970, por cuanto no limitan el derecho de dominio, es decir que el inmueble se puede transferir, so pena de restituir el subsidio. Es más esta prohibición, como acto jurídico no existe en materia registral, por ello no hay código ni especificación para calificarlo, en consecuencia los registradores la inscriben como una condición resolutoria expresa. No obstante la Cajas de Compensación Familiar, se obstinan en exigir que la obligación especial del comprador, de no enajenar la vivienda, se registre en el folio de matrícula, como se evidencia en la cláusula séptima de la escritura objeto de consulta. Aún cuando no existe en la ley 3ª ni en sus decretos reglamentarios la exigencia de este requisito para desembolsar el subsidio, basta con que la obligación conste en la escritura de compraventa para hacer exigible la restitución del subsidio si hay incumplimiento. Ante esta circunstancia, algunos Registradores de Instrumentos Públicos, han optado por inscribir tal obligación especial, como una condición resolutoria expresa, ante la suplica de un beneficiario ad portas de perder el subsidio si no acredita este requisito, sin piso legal en cuanto al estatuto de registro se refiere, y en la mayoría de los casos por exigencia de los otorgantes del subsidio. Inscripción errónea por cuanto, como se explicó anteriormente, no es objeto de registro, toda vez que ella no saca el bien del comercio, no limita el derecho de dominio, basta con que el registrador en la anotación de la compraventa de vivienda de interés social, con subsidio familiar de vivienda, incluya en el comentario cual fue la entidad otorgante del subsidio, para que en el evento de transferirse la vivienda antes del plazo señalado en la normatividad vigente, esta proceda a solicitar la restitución del subsidio. Como quiera que de una u otra forma a los Registradores se les ha hecho incurrir en error, al acceder a inscribir estas obligaciones especiales, a través de cláusulas contenidas en documento público, sin el cual no se desembolsa el subsidio a las clases menos favorecidas económicamente, debe mediar escritura pública que corrija o aclare que no se requiere de la inscripción, para que de esta manera desaparezca el efecto jurídico de la mal llamada condición resolutoria expresa. De esta manera se entiende absuelto su interrogante. De esta consulta se enviará copia al Grupo Interno de Gestión del Conocimiento Doctrina y Jurisprudencia para lo de su competencia. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor. Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: Ares/ Noviembre 2 de 2006 Revisó:JCDC

Irregularidad por haber inscrito un remate

Bogotá, D.C., noviembre 7 de 2006 O.A.J. 2764 Señor Celestino Noriega Sánchez Carrera 39 A Nº 6 Norte 07 Barrio Maria Eugenia Aguachica - Cesar Apreciado señor Noriega Sánchez Indaga si la Registradora de Instrumentos Públicos de Aguachica, Cesar, cometió alguna irregularidad por haber inscrito un remate en bienes de su propiedad que no estaban amparados por una hipoteca que había contraído con el Banco Davivienda S.A. En aras de avocar la respuesta requerida, es necesario efectuar el siguiente análisis, acorde con la documentación adjunta a su escrito: 1.- Mediante escritura 1486 de 1997, hipoteca el bien inmueble con matrícula inmobiliaria 196-0003675. 2.- El citado inmueble, lo divide en cinco predios, mediante escritura 136 de 2000, a los que se le asignó las matrículas inmobiliarias 196-29919, 196-29920, 196-29921, 196-29922, 196-29923. Este último afectado a vivienda familiar, por ser una casa. 3.- Con ocasión de la hipoteca constituida a favor del Banco Davivienda S.A., el Juzgado 1º Promiscuo Municipal de Rio de Oro, ordenó el embargo de los inmuebles referidos. 4.- Por último en desarrollo del proceso hipotecario el mismo juzgado, remate el inmueble, cuyo proveído se inscribe en los folios de matrícula inmobiliaria 196-29919, 196-29920, 196-29921, 196-29922, 196-29923, así como la cancelación de la hipoteca y del embargo. En ese orden de ideas, el artículo 2433 del Código Civil, preceptúa que la hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Por consiguiente si un inmueble se divide materialmente, y este se encuentra gravado con una hipoteca, cada una de las matrículas que surgen como efecto de tal acto heredan el gravamen, como primera anotación, para indicar con ello que el acto fue inscrito antes de la aludida división. Lo anterior se deriva de la teoría de la indivisibilidad de la hipoteca, que significa que el acreedor tiene pleno derecho de hacerla efectiva sobre todos los bienes gravados y sobre todas y cada una de las partes en que se dividen o puedan dividirse, hasta lograr la satisfacción de la deuda en su totalidad. Ahora bien tratándose de los bienes afectados a vivienda familiar, en principio son inembargables salvo cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar. (artículo 7º de la ley 258 de 1996) Atendiendo la normatividad transcrita, no se evidencia error por parte de la Registradora de Instrumentos Públicos de Aguachica, Cesar, por cuanto en su actuar se observa que con ocasión de la división material procedió a abrir cinco matrículas inmobiliarias, a las que trasladó como anotación 01 la hipoteca constituida en mayor extensión a favor del Banco Davivienda S.A., como anotación 02 una demanda en mayor extensión , promovida por Teresa de Jesús Sánchez Florez y como anotación 03 la División Material, acatando por último decisión de Juez de la República ante quien se promovió proceso hipotecario, basado en la indivisibilidad de la hipoteca constituida en el folio de matrícula inmobiliaria 196-0003675. Atento saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó. Ares. Noviembre 7 de 2006 Revisó JCDC.

Embargo coactivo

Consulta No. 2778 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Dra. Elva Jiménez Mamian Registradora Seccional de I.P. Carrera 3ª No. 7 - 19 Bolivar - Cauca Asunto: Inscripciones. C.R.005 Embargo coactivo Fecha: 7 de noviembre de 2006 Apreciada Registradora: Solicita se le informe si procede la inscripción de embargo coactivo, contra el señor Carlos Emilio Joaqui, quien no figura como titular de dominio, en razón a que lo adquirido por él son derechos y acciones. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica. De acuerdo con el artículo 59 de la Ley 788 de 2002, las entidades territoriales deberán aplicar el Estatuto Tributario Nacional para la administración, determinación, discusión, cobro, devoluciones y régimen sancionatorio, incluida su imposición, a los impuestos por ellas administrados. El citado artículo establece: Artículo 59. Procedimiento tributario territorial. Los departamentos y municipios aplicarán los procedimientos establecidos en el Estatuto Tributario Nacional, para la administración, determinación, discusión, cobro, devoluciones, régimen sancionatorio incluida su imposición, a los impuestos por ellos administrados. Así mismo aplicarán el procedimiento administrativo de cobro a las multas, derechos y demás recursos territoriales. El monto de las sanciones y el término de la aplicación de los procedimientos anteriores, podrán disminuirse y simplificarse acorde con la naturaleza de sus tributos, y teniendo en cuenta la proporcionalidad de estas respecto del monto de los impuestos. En consecuencia, en cuanto se refiere al impuesto predial unificado, y a los hechos objeto de la consulta, los municipios aplicaran el procedimiento previsto en el artículo 839-1 del Estatuto Tributario Nacional, que establece. ARTICULO 839-1. TRAMITE PARA ALGUNOS EMBARGOS. El embargo de bienes sujetos a registro se comunicará a la oficina encargada del mismo, por oficio que contendrá los datos necesarios para el registro; si aquellos pertenecieren al ejecutado lo inscribirá y remitirá el certificado donde figure la inscripción, al funcionario de la Administración de Impuestos que ordenó el embargo. Si el bien no pertenece al ejecutado, el registrador se abstendrá de inscribir el embargo y así lo comunicará enviando la prueba correspondiente. Si lo registra, el funcionario que ordenó el embargo de oficio o a petición de parte ordenará la cancelación del mismo.(Negrilla y subraya fuera del texto)....” Atendiendo la normatividad anterior, no es procedente la inscripción de los embargos coactivos, en las circunstancias relatadas en su consulta. De esta consulta se enviará copia al Grupo Interno de Trabajo de Gestión del conocimiento para lo de su competencia. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor. Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: Ares/ Noviembre 7 de 2006 Revisó: JCDC

Reconstrucción folio matrícula inmobiliaria

Consulta No. 2693 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora Doctora Ilva Restrepo Arias Secretaria General Aeronáutica Civil Aeropuerto El Dorado Bogotá D.C. Asunto: Ejercicio de la función registral. CR-002 Reconstrucción folio matrícula inmobiliaria Fecha: 7 de noviembre de 2006 Apreciada Secretaria General: Relata en su escrito los siguientes hechos: 1.- Con ocasión del incendio que afectó a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de San Andrés se quemaron los archivos en los que constaba el registro de escrituras públicas, entre ellas, el de la escritura de adquisición de los terrenos en los que se encuentra construido el aeropuerto "El Embrujo" de esa Isla. 2.- A través del oficio No. 3001-0643 del 13 de julio de 2006, se solicitó al Registrador la reconstrucción de dicho registro en el marco de lo establecido por los artículos 47, 85 del decreto 1250 de 1970, exponiendo los argumentos jurídicos, toda vez que contamos con los siguientes documentos auténticos que se adjuntaron a nuestra petición: • La escritura pública 266 del 3 de junio de 1961 con la anotación en el folio cuatro del Registrador de Instrumentos Públicos de la época, sobre el registro realizado ante esa dependencia y, • El certificado de fecha 15 de junio de 2005, en el que se demuestra el registro, suscrito por el registrador del momento, Franz Smith. 3.- Es importante evidenciar que para lograr la reconstrucción del folio conforme lo establece la norma, el funcionario del Grupo de Administración de Inmuebles de Bogotá, JHON DAMIÁN MÉNDEZ SILVA realizó la gestión personalmente ante el señor Registrador el día 14 de julio de 2006, entregó los documentos auténticos y llevó consigo el expediente en el cual reposan los originales de los documentos citados, los cuales puso a su disposición con el fin de verificar la autenticidad y veracidad de los mismos. 4.- Pese a lo anterior y al contenido del artículo 47 del decreto ley 1250 de 1970, el Registrador "respondió que no procederá a la reinscripción, trámite éste que nunca hemos solicitado por cuanto tenemos claro que el término para realizar tal gestión ya expiró. Por ello, con oficio No. 3001- 0672 del 21 de julio de 2006, cuya copia se envió al Señor Superintendente de Notariado y Registro, aclaramos que lo solicitado es la "reconstrucción del folio de matrícula inmobiliaria", más no la "reinscripción" de los títulos. Es decir, hemos estado solicitando se reconstruya el registro y se expida el certificado de libertad correspondiente. Sin embargo, el Registrador insiste en desviar el tema de la reconstrucción del folio hacia una "reinscripción" con lo que omite dar cumplimiento a los artículos ya citados del decreto 1250 de 1970, e indica como procedimiento a seguir el iniciar un proceso judicial de pertenencia para que se declare la propiedad de estos terrenos, acción esta que consideramos no es posible interponer dada su naturaleza de bien de uso público y, por tanto, imprescriptible. Objeto de la consulta. Como interesada directa que es la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil por ser la titular del derecho de dominio exclusivo del predio donde se ubica el aeropuerto, El Embrujo de San Andrés Isla, se solicita información acerca de los pasos a seguir para que el Registrador reconstruya el registro de la escritura pública 266 del 3 de junio de 1961, efectuado en la Oficina de Registro de San Andrés el 15 de junio de 1961, bajo el número 178, a páginas 59, 60, 61 y 62 del Libro Primero (1°), Tomo Octavo (8°). Marco Jurídico. Artículo 47 del decreto ley 1250 de 1970, decreto 302 de 2003. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica. Conforme al artículo 47 del Decreto 1250 de 1970, “ en caso de pérdida de folio, índice o libro de registro, se procederá a su reconstrucción con base en el duplicado del mismo que se conserve en el archivo, o en su defecto, con fundamento en los documentos auténticos y anotaciones que se encuentran en la propia oficina o en poder de los interesados. Atendiendo la normatividad transcrita, los Registradores de Instrumentos Públicos, previa actuación administrativa, reconstruirán los folios, indices o libros de registro. Empero, en caso de existir negativa por parte de estos, a partir de enero 29 de 2004, el legislador estableció la doble instancia para asuntos registrales; del recurso de reposición ante el registrador de instrumentos públicos y del recurso de apelación que debe conocer y decidir el Director de Registro de esta Superintendencia, por consiguiente le sugiero reiterar la petición de reconstrucción y en caso de negativa, hacer uso de los recursos para que sea la Dirección de Registro quien asuma la posición institucional. De esta consulta se enviará copia al Grupo Interno de Gestión del Conocimiento Doctrina y Jurisprudencia para lo de su competencia. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor. Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: Ares/ Noviembre 7 de 2006 Revisó:JCDC

Poder para especial para enajenar derechos herenciales.

Consulta No. 2818 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora: Carolina Prada Calle 22 Nº 3N – 58 Santiago de Cali Asunto: Poder para especial para enajenar derechos herenciales. Fecha: 30 octubre de 2006 Apreciada señora, Con fundamento en los siguientes: Hechos Primero. Le compro derechos herenciales sobre una posesión de un inmueble a su nombre y en nombre y representación de su hermano José Giovanny Torres Idarraga. Segundo. El poder se otorga ante notario público y ha sido confirmado por la notaria 8ª de Cali, el problema estriba en que la asesora jurídica manifiesta que el poder no es suficiente para correr la escritura de venta de los derechos herenciales, ya esta firmada y se niega a autorizarla. Solicita a esta Oficina Asesora Jurídica resolver la consulta sobre al viabilidad de vender los derechos herenciales mediante poder otorgado por uno de los herederos. Marco Jurídico Articulo 65 CPC. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica El articulo 65 del CPC, modificado por el artículo 1, numeral 23 del Decreto 2282 de 1989. Señala: Los poderes generales para toda clase de procesos y los especiales para varios procesos separados, sólo podrán conferirse por escritura pública. En los poderes especiales, los asuntos se determinarán claramente, de modo que no puedan confundirse con otros. El poder especial para un proceso puede conferirse por escritura pública o por memorial dirigido al juez del conocimiento, presentado como se dispone para la demanda. Los poderes o las sustituciones de éstos podrán extenderse en el exterior, ante Cónsul colombiano o el funcionario que la ley local autorice para ello; en este último caso su autenticación se hará en la forma establecida en el artículo 259. Cuando quien otorga el poder fuere una sociedad, si el cónsul que lo autentica o ante quien se otorgue hace constar que tuvo a la vista las pruebas de la existencia de aquélla y que quien lo confiere es su representante, se tendrán por establecidas estas circunstancias. De la misma manera se procederá cuando quien confiere el poder, sea apoderado de otra persona. Como quiera que la minuta de la escritura pública que se anexa señala: “Primero: Que por medio del presente instrumento trasfiere a titulo de venta real y enajenación perpetua a favor de la señora (…), todos los derechos sobre la posesión quieta, tranquila y pacifica que ejercen sobre el siguiente inmueble (…)”. Subrayado fuera de texto De otra parte la copia del poder que se anexa señala: “Para que en mi nombre y representación venda los derechos herenciales que a titulo universal me correspondan o puedan corresponder dentro de la sucesión intestada de la señora (…)”. Subrayado fuera de texto Conclusión. Es del caso señalar entonces que entre la finalidad con la cual se suscribe el poder y la minuta de escritura pública que se anexa no hay concordancia en lo que al objeto de los mismos se refiere. Es decir que el poder se refiere a derechos herenciales, en tanto que la minuta de escritura pública contempla la enajenación de todos los derechos sobre la posesión quieta, tranquila y pacifica que ejercen sobre un inmueble determinado. De lo anterior se infiere que para que se puede otorgar una escritura pública en la que medie poder especial, este deberá tener plena relación con el objeto de la escritura y en este caso no es así, en consecuencia para poder otorgar la minuta se debe cambiar el objeto del poder o escritura según sea el caso. Cordial Saludo ROBERTO BURGOS CANTOR Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto: Heyner Rodríguez Revisó : CGD Octubre 30 de 2006

Servidumbres.

Consulta 2646 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora: Manuela Uribe Llano Calle 114 No 9-45 Bogotá Asunto: CR-002. Servidumbres. Radicado: 2006ER34384 Fecha: 25 de octubre de 2006 Apreciada señora Uribe Llano: Acuso recibo del escrito del asunto, en el que solicita concepto de conformidad con los siguientes planteamientos: - La Escritura mediante la cual se crea el gravamen de servidumbre es objeto de registro? q Si el inmueble al cual pertenece la servidumbre es enajenado y por lo tanto también la servidumbre que el inmueble tiene, bien sea por activa o por pasiva, ¿La Escritura mediante la cual se deja constancia de la transferencia de la servidumbre es objeto de Registro?. - ¿El Registro de los cambios de la titularidad de las servidumbres, con ocasión al cambio en la titularidad de uno de los predios, se registra tanto para el predio sirviente como para el predio dominante? Marco Jurídico - Decreto 1250 de 1970 - Código Civil Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica Para dar respuesta a su inquietud debo empezar por citarle el articulo 879 y 880 del Código Civil que define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un predio que se llama sirviente en utilidad o beneficio de otro que se denomina dominante, siendo éstos de distinto dueño, y según el artículo 760 de la misma norma, su constitución mediante negocio jurídico es bilateral y solemne dado que requiere escritura pública en la que ambas partes manifiestan su voluntad: el tradente de construirla y el adquirente de aceptarla y su posterior registro. Así las cosas los requisitos para la constitución de servidumbre son: - Debe constar en Escritura Pública (Art. 760 C.C). - Dicha Escritura debe ser registrada (Art. 759 y 760 C.C). - En esa Escritura Publica debe el dueño del predio expresar su voluntad de constituirla y el dueño del predio dominante su voluntad de aceptarla. Ahora, si ese inmueble al cual pertenece la servidumbre, es enajenado, no es necesario volver a registrar la servidumbre, por lo que ésta, ya se encuentra registrada en el folio de matricula inmobiliaria. Conclusiones La escritura mediante la cual se constituye la servidumbre es objeto de registro; al operar la mutación en la propiedad de alguno de los predios sirviente o dominante, no se hace extensiva a la servidumbre ya que como lo estipula el Código Civil este gravamen es inseparable a los predios que se sirven de ellas. Va un saludo Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: VSP Revisó: JDC

Registro parcial.

Consulta No 2991 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Señora doctora Luz Stella Trujillo Cortes Registradora de Instrumentos Públicos Calarcá Quindío Asunto: Registro parcial. Código: CR 002 Radicado: 2006ER39135 Fecha: 1 de octubre de 2006. Apreciada registradora: Acuso recibo del oficio del asunto, en el que solicita consulta acerca de si es procedente el registro parcial de un inmueble adjudicado en liquidación de sociedad conyugal. Marco Jurídico - Decreto 1250 de 1970 Consideraciones Oficina Asesora Jurídica Los artículos 22 y siguientes del Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos reglan el modo de hacer el registro. El artículo 22 dice: “El proceso de registro de un título o documento, se compone de la radicación, la calificación, la inscripción y la constancia de haberse ejecutado ésta, y deberá cumplirse dentro del término de tres días hábiles”. El artículo 25 del decreto ley 1250 de 1970, establece que el formulario de calificación contendrá impresas las distintas clases de títulos que puedan ser objeto de registro, clasificados por su naturaleza jurídica y sección o columna a que corresponden, y un espacio para señalar la orden de inscripción y el número de la radicación.Si el título fuere complejo o contuviere varios actos, contratos o modalidades que deban ser registrados, se ordenarán las distintas inscripciones en el lugar correspondiente. Así, tratándose de un contrato de compraventa cuyo precio se quedó a deber parcialmente y en el que para garantía del pago se constituyó hipoteca sobre el inmueble comprado, en el formulario de calificación se indicará que en la matrícula debe inscribirse la tradición a que da lugar la compraventa, en la primera columna (modos de adquisición); la hipoteca, en la segunda columna (gravámenes); y la condición resolutoria aparente, en la tercera columna (limitaciones del dominio).Por sustracción de materia, se entiende que el registro parcial, consiste en inscribir uno o algunos de los actos de un título que contiene varios actos o contratos, así mismo es procedente cuando el objeto del acto o del contrato es una pluralidad de inmuebles y alguno de ellos está fuera del comercio, o existe algún impedimento de orden legal por el cual deba rechazarse la inscripción. Conclusión De acuerdo a lo expuesto, como se trata en este caso de un solo inmueble, no es procedente el registro parcial. Con sentimientos de consideración, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica PROYECTO: VSP REVISO: JDC

Licencia de Construcción

Consulta OAJ 2590 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor Jaime Buitrago Bustos Calle 132 A No. 147 A- 65 Bogotá Asunto: Licencia de Construcción Radicación ER –33763 de fecha 06 de abril de 2006. Fecha 1 de noviembre 2006 Apreciado Señor Jaime Buitrago Bustos En atención a la consulta en el cual expone lo siguiente: 1- “Que la escritura pública No. 0255 del 25 de enero 2000, fue devuelta por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C. zona Norte, por carecer de la licencia de construcción. 2- Que en dicha escritura no se tuvo en cuenta la resolución 0370 de agosto 20 1998, que hace las veces de licencia de construcción puesto que la obra se ejecuto entre los años 1992 y 1993. manifiesta el consultante que por los costos tan elevados que cobran las curadurías no le es posible sacar la licencia de construcción”. Marco Jurídico Resolución 0370 de 1998 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica El artículo 7° de la ley 810 de 2003 dice: La resolución 0370 de 1998 del Departamento Administrativo de Planeación Distrital en su articulo 7° contempla: Superintendencia de Notariado y Registro Ministerio del Interior y de Justicia República de Colombia Artículo 7°.- De las licencias de urbanización y/o Construcción. “De acuerdo con lo previsto en inciso 2 del artículo 66 del Decreto Nacional 1052 del 16 de junio de 1998, la presente resolución hará las veces de licencia de construcción para todos y cada uno de los lotes de la urbanización, objeto de la presente legalización, siempre y cuando dichos inmuebles no excedan de noventa salarios mínimos legales mensuales. Igualmente se entienden legalizadas las construcciones existentes que se ajusten a las normas de construcción establecidas en esta resolución. Lo aquí previsto sólo procede cuando el barrio asentamiento o desarrollo y las respectivas se hayan terminado antes del 9 de agosto de 1998. A partir de la presente resolución toda obra de urbanización, parcelación, loteo subdivisión, construcción ampliación, modificación y demolición de edificaciones que se adelanten en los desarrollos legalizados deberá estar amparada con la respectiva licencia la cual se sujetará a todas las normas urbanísticas prevista en esta resolución y demás normas vigentes en la materia, y a los requisitos sobre las redes de servicios señalados por las empresas de servicios públicos”. Teniendo en cuenta la norma precedente donde se fijan los parámetros y lineamientos de los inmuebles que no necesitan presentar licencia de construcción en la oficina de Registro e Instrumentos Públicos ya que dicha resolución hace las veces de licencia, en el caso que nos ocupa y teniendo en cuenta la escritura publica No. 0255 del 25 de enero 2000, en declaraciones hechas por los otorgantes donde manifiestan que ellos hicieron la obra con dineros propios, y además iniciaron la obra en el año 1993 y fue terminada en obra negra en el año 1997 e igual manifestación hicieron los señores José Roberto Castro y Hilda Melo de Hernández. Lo que demuestra que para la fecha en que fue terminada la obra de acuerdo a declaraciones hechas bajo juramento ante notario, se hacia necesario obtener con anterioridad licencia de construcción para poder terminar la obra como lo contempla la resolución 0370 de agosto 1996. Conforme a lo anterior esta oficina concluye: 1. Para la fecha de la expedición de la resolución los proyectos urbanísticos en vía de legalización relacionados en ella, se encuentran amparados por el proveído mencionado, toda vez que esta hace las veces de licencia siempre que reúnan los requisitos exigido en la misma, situación que no ocurrió con el citado inmueble, ya que su terminación se dio con posterioridad a la fecha estipulada en la resolución citada. Superintendencia de Notariado y Registro Ministerio del Interior y de Justicia República de Colombia 2. Por lo anterior se hace necesario la licencia de construcción para que la oficina de instrumentos públicos proceda a realizar la respectiva inscripción. Con sentimientos de consideración Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto : P.A.J.L. Revisó: J.D.C

Pasivos sobre herencia.

Consulta No. 2814 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora: Leonor Milena Obando milenaobando@yahoo.com Bogota DC. Asunto: Pasivos sobre herencia. Fecha: 31 octubre de 2006 Apreciada Leonor, Consulta usted a esta Oficina Asesora Jurídica: ¿Hay posibilidad de iniciar por notaria un trámite donde haya menores de edad? Un hijo del difunto, también fallecido dejó tres hijos jóvenes en dos madres distintas. ¿Puede venderse los derechos de los menores? Existe una deuda hipotecaria que esta causando intereses mensuales. No todos quieren pagarla. ¿Es posible que se divida el valor a heredar? o el pasivo recae sobre todos los herederos. 3. ¿Cuánto tarda el proceso realizado por notaria? Marco Jurídico Decreto 902 de 1988 modificado por el decreto 1729 de 1988. Decreto 2651 de 1991, convertido en legislación permanente por la ley 446 de 1998. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica A su primer interrogante, le respondo diciendo el artículo 1 del Decreto 902 de 1988, modificado por el decreto 1729 de 1988, por el cual se autoriza la liquidación de herencias y sociedades conyugales vinculadas a ellas ante notario público…, señala: “Artículo 1º. Modificado por el artículo 1º del Decreto 1729 de 1988. Podrán liquidarse ante Notario Público las herencias de cualquier cuantía y las sociedades conyugales cuando fuere el caso, siempre que los herederos, legatarios y el cónyuge sobreviviente, o los cesionarios de éstos, sean plenamente capaces, procedan de común acuerdo y lo soliciten por escrito mediante apoderado, que deberá ser abogado titulado e inscrito”. (Subrayado fuera de texto). De otra parte el decreto 2651 de 1991, convertido en legislación permanente por la ley 446 de 1998. “ARTICULO 33. Además de las sucesiones, y liquidaciones que se vienen tramitando ante notario de conformidad con las normas vigentes, este funcionario podrá, dando aplicación a los Decretos 902 de 1988 y 1729 de 1989 y normas concordantes, liquidar sucesiones y sociedades conyugales donde cualquiera de los herederos, legatarios o cónyuge supérstite sean menores o incapaces, si se cumplen los siguientes requisitos: 1. Que por lo menos alguno de los interesados sea mayor de edad. 2. Que los interesados que sean menores o incapaces estén representados legalmente por quien corresponda. 3. Que exista común acuerdo entre todos los intervinientes que sean plenamente capaces y los representantes legales de los menores o incapaces. En la partición y adjudicación, se dará prelación a los menores e incapaces en la adjudicación de inmuebles. El notario dará fe de que en la sucesión o en la liquidación de sociedad conyugal se han garantizado todos los derechos sustanciales del menor o del incapaz”. Lo anterior evidencia entonces que si hay lugar al trámite de sucesión ante notario, en la cual intervengan menores de edad, previo el cumplimiento de los requisitos señalados en la norma citada. En lo que refiere a la venta de los derechos de los menores hay posibilidad de realizarla, pero debe mediar autorización de autoridad judicial competente. Respecto del segundo interrogante, se presenta una situación respecto de la cual esta Oficina Asesora Jurídica no puede conceptuar pues lo allí expresado es posible, pues se trata de un acuerdo de voluntades entre el acreedor y los deudores hipotecarios. Con relación al tiempo que demora el proceso de sucesión en una notaria el decreto 902 de 1988, modificado por el decreto 1729 de 1988, establece: “Artículo 3o. Para la liquidación notarial de la herencia y de la sociedad conyugal cuando fuere el caso, se procederá así: 1. Los solicitantes presentarán al notario los documentos indicados en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, el inventario y avalúo de los bienes, la relación del pasivo de la herencia y de la sociedad conyugal si fuere el caso, y el respectivo trabajo de partición o adjudicación. 2. Modificado por el artículo 3o. del Decreto 1729 de 1989. Si la solicitud y la documentación anexa se ajustan a las exigencias de este Decreto, el notario lo aceptará mediante acta y ordenará la citación de las personas que tengan derecho a concurrir a la liquidación por medio de edicto emplazatorio que se publicará en un periódico de circulación nacional, se difundirá por una vez en una emisora del lugar si la hubiere y se fijará por el término de diez (10) días en sitio visible de la notaría. Así mismo dará inmediatamente a la oficina de cobranza o a la Administración de Impuestos Nacionales que corresponda, el aviso que exigen las disposiciones legales sobre el particular y comunicará a la Superintendencia de Notariado y Registro, la iniciación del trámite, informando el nombre del causante y el número de su cédula de ciudadanía o la tarjeta de identidad, o el NIT, según el caso. Publicado el edicto en el periódico respectivo, se presentarán al notario la página en la cual conste la publicación de aquel y exigirá la certificación de la radiodifusora, cuando a ello hubiere lugar. Si faltare alguno de los requisitos exigidos en el presente Decreto, el notario devolverá la solicitud a quienes la hubieren presentado, con las correspondientes observaciones. 3. Diez (10) días después de publicado el edicto sin que se hubiere formulado oposición por algún interesado y cumplida la intervención de las autoridades tributarias en los términos establecidos por las disposiciones correspondientes, siempre que los impuestos a cargo del causante hubieren sido cancelados o se hubiere celebrado acuerdo de pago con la respectiva autoridad, procederá el notario a extender escritura pública, con la cual quedará solemnizada y perfeccionada la partición o adjudicación de la herencia y la liquidación de la sociedad conyugal si fuere el caso. Dicha escritura deberá ser suscrita por los asignatarios y el cónyuge, si fuere el caso, o por sus apoderados. De la misma forma podrá proceder el notario, si dentro de los términos establecidos por las normas tributarias, la Oficina de Cobranzas o el Administrador de Impuestos Nacionales correspondiente no hubiere concurrido a la liquidación notarial para obtener el pago de los impuestos a cargo del causante. El notario no podrá extender la respectiva escritura, sin el lleno de los requisitos exigidos por el presente numeral. Conclusión. Es del caso señalar que los términos arriba establecidos y señalados por la norma están sujetos al cumplimiento de las obligaciones a cargo de los interesados es decir a aportar la documentación requerida, realizarlos pagos de impuestos y los demás que la ley señala. Cordial Saludo ROBERTO BURGOS CANTOR Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto: Heyner Rodríguez Revisó : CGD Octubre 31 de 2006

Propiedad horizontal

Consulta No 2710 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Señor Álvaro Pinto Rodríguez Calle 22 No 43 A 20 Bogotá D.C. Asunto: Propiedad horizontal Código: CR 002 Radicación: 2006ER35000 Fecha: 2 de noviembre de 2006. Apreciado señor Acuso recibo el oficio del asunto, en el cual solicita consulta, de conformidad con los siguientes planteamientos: ¿ Que requisitos se exigen para inscribir en el registro una propiedad horizontal? ¿ Ya constituida una propiedad horizontal, si se desea adicionar nuevas unidades privadas, se requiere licencia de construcción? ¿ Si se requiere licencia de construcción para adicionar nuevas unidades privadas que ley o reglamento lo exige? ¿Varios lotes se pueden constituir en propiedad horizontal y si la respuesta es afirmativa que ley y requisitos se deben cumplir? ¿Qué pasa si no se cumple con los requisitos exigidos para constituir propiedad horizontal y la escritura se registra? Marco Jurídico - Ley 675 de 2001 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica Para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal , en primer término, ha de obtenerse una licencia de construcción para proyectos en desarrollo o de modificación para los inmuebles ya existentes; en segundo lugar, debe elaborarse un reglamento de propiedad horizontal con las especificaciones y descripción del inmueble; en tercer lugar, dicho reglamento debe elevarse a escritura pública, junto con la licencia de construcción y los planos de alinderamiento que conforman el reglamento de propiedad horizontal ; el paso siguiente es de inscribir la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal en la oficina de registro de instrumentos públicos y finalmente para efectos de la demostración de la personaría jurídica del edificio o conjunto, debe inscribirse la escritura de constitución de la propiedad horizontal ante la alcaldía municipal o distrital de ubicación del inmueble. El artículo 5 de la ley 675 de 2001 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal establece cual es el contenido de la escritura que establece el reglamento de propiedad horizontal así: 1. El nombre e identificación del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto. 3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria. 4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces. 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. 7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto. Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. Parágrafo 1°. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas. Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo. Parágrafo 3°. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados. Parágrafo 4°. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. A su vez el artículo 6 ibidem establece que: “Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.(Se subraya) Parágrafo. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura”. Ahora bien, en cuanto a su pregunta referente a si varios lotes se pueden constituir en propiedad horizontal, lo remito al artículo 85 de la ley 675 de 2001 que señala que: “Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones”. De otro lado, si se registra una escritura sin el lleno de los requisitos el usuario del servicio registral puede acudir a la jurisdicción ordinaria para controvertir lo actuado. Con sentimientos de consideración Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica PROYECTO: VSP REVISO: JDC

Remate.

Consulta 2500 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora: Cecilia León Bejarano E-mail: ceci496@hotmail.com Asunto: CR-005. Remate. Radicado: 2006ER32332 Fecha: 19 de octubre de 2006 Apreciada señora: Acuso recibo del escrito del asunto, en el que solicita se le ilustre como se debe hacer el registro de un predio adquirido por remate sino se tiene escritura. Marco Jurídico - Código de Procedimiento Civil - Instrucción administrativa 25 de 2004 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica El artículo 530 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal tercero dispone: “En el auto que apruebe el remate se dispondrá, además: (...). 3. La expedición de copia del acta de remate y del auto aprobatorio, las cuales deberán entregarse dentro de los cinco (5) días siguientes a la expedición de este último. Si se trata de bienes sujetos a registro, dicha copia se inscribirá y protocolizará en la notaría correspondiente al lugar del proceso; copia de la escritura se agregará luego al expediente”. La Instrucción administrativa 25 de 2004 indica el orden cronológico para el registro del remate así: a) Inscribir copia del acta y del auto correspondientes en el registro público competente, que, como ya es sabido, no puede ser otro que la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar de ubicación del inmueble. Esta lectura se deriva de que la inscripción de los bienes sujetos a registro se efectúa en el registro de instrumentos públicos competente; b) Surtido dicho registro los documentos inscritos se protocolizarán en la notaría correspondiente. Esta disposición legal estableció también una competencia específica para dicha protocolización. El auto y el acta de remate registrados se protocolizan en la notaría correspondiente al lugar del proceso. Así se limita el principio general derogación de los actos notariales y queda sujeto a cualquiera de las notarías del círculo donde esté ubicado el juzgado en el cual se llevó a cabo el proceso respectivo. c) Debe observarse que el interesado, una vez cumplida con las obligaciones de inscripción en el registro de instrumentos públicos competente y de protocolización en la notaría correspondiente, debe llevar una copia al juzgado respectivo para que sea agregada al expediente. De acuerdo a lo expuesto, se tiene que cuando se adquiere un predio por remate, lo que se registra es el acta de aprobación del mismo. Va un saludo Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: VSP Revisó: JDC