Concepto sobre la inscripción del gravamen de plusvalía

Consulta No. OAJC-133 ante la Oficina Asesora Jurídica
Superintendencia de Notariado y Registro

Para: Luis Alfonso Caraballo Gracia
Registrador Principal de Instrumentos Públicos
Montería, Córdoba
Asunto: Inscripción del efecto plusvalía (CR 003. ER4546 del 8 de febrero de 2005).
Fecha: 7 de marzo de 2005

Apreciado señor Registrador:

En su escrito, solicita la aclaración de algunas dudas sobre el tema de la aplicación de la participación en plusvalía:

¿Este acto es registrable? ¿Cual es su fundamento legal?
¿Cuál sería su código para los efectos de inscripción, en caso de poderse registrar?
¿Sería un gravamen equiparable a la valorización?
¿Impediría como la valorización la inscripción de cualquier escritura pública que contenga una negociación que traslade el dominio, o lo grave, lo mismo que impida la inscripción de actos de participación, adjudicación, remate, enajenación, etc.?
¿Cuál sería el mecanismo, en caso que se pudiera registrar, para trasladar la anotación a todas las matriculas urbanas de Montería, aplicando el sistema que tenemos en la actualidad y evitarnos perder el tiempo haciendo la anotación una a una en cada folio?

Marco Jurídico:
-Constitución Política
-Ley 388 de 1997

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica:

1. El efecto plusvalía es un acto objeto de registro, y cuenta como fundamento legal con el artículo 82 de la Constitución Política que estableció la participación de las entidades públicas en la plusvalía que genere su acción urbanística. En el mismo sentido, y en desarrollo del mandato constitucional, el artículo 73 de la ley 388 de 1997 señala: "Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital".

Para efectos de la liquidación del efecto plusvalía, la misma ley en su artículo 81 inciso 3 dice: "Para los fines de publicidad frente a terceros, una vez en firme el acto administrativo de liquidación del efecto plusvalía, se ordenará su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles. Para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se ha pagado la participación en la plusvalía correspondiente".

Así mismo, el decreto 1788 de 2004 reglamenta parcialmente las disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997.

Se trata de un acto registrable puesto que la inscripción del acto administrativo de liquidación del efecto plusvalía, es declarativa, ya que tiene como efecto publicar la existencia de un gravamen. De esta manera, si se encuentra inscrito el efecto plusvalía, se entiende como una presunción de derecho, que por su naturaleza no admite prueba en contrario, que el gravamen es conocido por todas las personas, es decir, es oponible a todo el mundo.

2. En la actualidad el código registral para el acto de liquidación del efecto plusvalía es el 214, y debe inscribirse en la columna destinada a la anotación de las limitaciones y afectaciones del dominio. Esto, debido a que, de forma indirecta, la ley 388 en su artículo 86 clasificó la participación en plusvalía como un gravamen, al decir: "participación en plusvalía es independiente de otros gravámenes que se impongan a la propiedad inmueble y específicamente de la contribución de valorización que llegue a causarse por la realización de obras públicas…".

3. La participación en las plusvalías surge como un instrumento complementario a la valorización en la recuperación estatal de los incrementos del precio del suelo, y utilizable en casos en que la valorización no operaba convenientemente.

Ambos instrumentos tienen la calidad de gravámen, cuya noción central es que las acciones estatales en la ciudad a menudo provocan cuantiosos incrementos en los precios de determinados terrenos, favoreciendo enormemente a sus propietarios, pareciendo razonable que los beneficiarios pasivos de estas acciones de carácter colectiva, hagan participes a la comunidad, de estos beneficios.

Sin embargo, la participación en plusvalía se diferencia básicamente de la valorización en que, la primera esta orientada a captar por parte del Estado al menos una parte de los incrementos de los precios de los inmuebles que se vean beneficiados por una decisión estatal en el ámbito territorial. La idea subyacente es la de que los incrementos en estos precios son el resultado del esfuerzo colectivo y es equitativo que el Estado capte al menos una porción de estos valores para la comunidad.

Existe también un contraste con la valorización en lo relativo a la exigibilidad del pago de la participación. En la primera, los contribuyentes deben pagar el gravamen en un plazo determinado por la administración local, que generalmente precede la ejecución de la obra, por el contrario, la participación en plusvalías establece que los pagos deben realizarse cuando el incremento de los precios de los inmuebles sean percibidos por sus propietarios de manera efectiva; esto es, cuando se efectué una transacción con el predio, cuando se solicite una licencia de urbanización o de construcción, cuando, en el caso pertinente, se realice un cambio efectivo en el uso del inmueble.

4. La ley 388 de 1997, en su artículo 81 inciso 3°, dispone: "Para los fines de publicidad frente a terceros, una vez en firme el acto administrativo de liquidación del efecto plusvalía, se ordenará su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles. Para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se ha pagado la participación en la plusvalía correspondiente".

Es decir, una vez inscrito el acto administrativo en firme de liquidación del efecto plusvalía, para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre el inmueble afectado, es necesario obtener el certificado de la Administración.

5. Cuando se realiza una anotación en un folio de Matricula inmobiliaria y dicha anotación afecta otras matrículas, el sistema permite hacer un copy de esa anotación especificando el rango consecutivo de matrículas afectadas con la misma.

Los usuarios de la aplicación tienen conocimiento de estos procesos, sin embargo, cualquier aclaración al respecto puede comunicarse con el Grupo de Asistencia Técnica de la Superintendencia, a fin de brindarle el soporte necesario.

Reciba un saludo,

Roberto Burgos Cantor
Jefe Oficina Asesora Jurídica
Superintendencia de Notariado y Registro


Proyectó: AKSV
Revisó: CF