Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal.

Consulta No. 1056 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora doctora Nohora Irene Garzón Cubillos Asunto: Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal Fecha: 31 de julio de 2006 La usuaria solicita concepto acerca del parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001. Pregunta si el otorgamiento de escrituras públicas de compraventa de un inmueble que hace parte de un proyecto de vivienda, que tiene vigente un gravamen hipotecario en mayor extensión con la misma entidad crediticia que está financiando la adquisición de vivienda, podría otorgarse sin ningún problema? MARCO JURÍDICO: Ley 675 de 2001 CONSIDERACIONES La Corte Constitucional en sentencia C-937 de 2003, acerca de la demanda de inconstitucionalidad parcial contra el parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001, se declaró inhibida para fallar en este asunto, pero existen algunos apartes que resultan de interés a la hora de interpretar la norma en comento. El Ministerio del Interior y de Justicia en su intervención dijo que: "puesto que en ningún momento se presenta un trato desigual, son dos personas, el acreedor inicial o constructor (quien) adquiere la obligación con la Corporación y, quien compra de contado que tiene el derecho de obtener el bien objeto de la compra sin ningún gravamen, (es decir), saneado. ". "(e)n manera alguna puede afirmarse entonces que la disposición en comento vulnera la garantía constitucional a la propiedad privada, por cuanto muy por el contrario, la filosofía de la norma se orienta a proteger en su derecho de propiedad a un tercero de buena fe que deviene en adquiriente de un bien inmueble gravado con hipoteca en mayor extensión y que, por lo tanto, quedará vinculado a su régimen de tradición ". En su intervención el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, manifiesta: "en la medida en que el acreedor hipotecario - en la hipótesis de la norma - somete a las partes compradora y vendedora al imperio de su simple capricho, sino que debe haber expresado su consentimiento vinculante dirigido a la liberación parcial del inmueble, cuando se ha producido el pago a su favor de la parte alicuota del crédito hipotecario. De no haber recibido pago, el acreedor hipotecario entonces la compraventa no se celebró con pago pleno, y simplemente no se presenta el supuesto de hecho contemplado por la misma disposición: 'pago de contado '. "En este orden de ideas, manifiesta que la finalidad inequívoca de la norma acusada es proteger los derechos del comprador de la unidad privada que adquiere el inmueble con pago de contado, de tal forma que el mismo le sea transferido sin ninguna afectación a la propiedad como consecuencia de la garantía hipotecaria prestada por el vendedor (deudor hipotecario) sobre el inmueble de mayor extensión. Lo que se busca con el condicionamiento que introduce la norma es que, al recibir el pago de contado, el vendedor cancele la proporción de obligación principal amparada con la garantía, antes de protocolizar el acto de transferencia. De acuerdo con los planteamientos expuestos, esta oficina considera que la finalidad que persigue el parágrafo del artículo 17 de la ley 675/01, no es otra que proteger el derecho que tiene el comprador, de una unidad inmobiliaria gravada con una hipoteca de mayor extensión, de recibir su inmueble libre de todo gravamen puesto que ha cancelado la totalidad del valor de la compra. Aquí la norma es enfática en exigir certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. La norma no solamente exige que exista dicha certificación, sino que impone al notario la obligación de protocolizar ese documento al momento de autorizar el contrato de compraventa, caso contrario el acto queda viciado de nulidad. En el caso expuesto, entiende este despacho que no se trata de un pago de contado, sino una compraventa con hipoteca por tanto no se aplica la hipótesis que trae la norma. CONCLUSIÓN El parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001, se refiere de manera específica para los contratos de compraventa, en los cuales el comprador paga de contado un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal y, además, sujeto a un gravamen hipotecario de mayor extensión. Reciba un saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: Amalia Tirado V.31/7/6 Revisó: ARES