Derechos reales.

Consulta 2221 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor: Julio Cesar García Hoyos Cra 20 No 20-12 Cisneros Asunto: CR-005. Derechos reales. Radicado: 2006ER29061 Fecha: 18 de septiembre de 2006 Apreciado Señor: Acuso recibo del escrito del asunto, en el que solicita concepto frente a los siguientes planteamientos Consulta 1. Una persona figura en el certificado de libertad y tradición como propietaria de una edificación en terrenos supuestamente del ferrocarril o la Nación; ¿El folio de matricula inmobiliaria pertenece al propietario de la edificación o mejoras, o a la Entidad Estatal que no figura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con titulo de propiedad de derechos reales? 2. ¿Cuándo una persona natural o jurídica es propietaria de derechos reales? 3. Una persona natural o jurídica sin ser propietaria de derechos reales, ¿Puede tener folio de matricula inmobiliaria, excepto a mejoras o posesión material inscrita? Marco Jurídico - Código Civil - Decreto ley 1250 de 1970. Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica: En cuanto a su primera y segunda inquietud le manifiesto que: El Código Civil establece en los artículos 740 y 756, respectivamente que: “ La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales”. “ Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos”. En este orden de ideas la tradición opera por mandato de la ley bajo dos presupuestos que son el título ( escritura pública) y el modo ( inscripción en el registro de instrumentos públicos), concluyéndose que es el certificado de libertad y tradición, el que indica el titular del derecho de dominio( propiedad). De otro lado hay que tener en cuenta la teoría de la accesión (I.A. 01-33 del 8 de junio de 2001), según la cual, el dueño del terreno es también propietario de lo que se construya o plante en él. En virtud de la mencionada Instrucción, “Terreno ajeno es aquel que no pertenece al mejorista, incluyendo los baldíos municipales y los ejidos. Las mejoras plantadas en terreno ajeno son del dueño del predio, en virtud de la accesión. El mejorista tiene frente al dueño un derecho de carácter personal, razón por la cual las declaraciones de construcción de mejoras en suelo ajeno no constituyen un acto sujeto a registro, por no estar contempladas en el artículo 2º del Decreto Ley 1250 de 1970”. “(...)Quien planta mejoras en terreno ajeno solo posee frente al dueño un derecho personal de solicitar la cancelación del valor de estas a título de indemnización, o de ofrecer la compra del terreno sobre el que se encuentran plantadas”. En cuanto a su tercera inquietud, la respuesta es que si puede figurar en un folio de matricula inmobiliaria con hechos que configuran la falsa tradición. Conclusión - El certificado de libertad y tradición es el que indica, quien es el titular del derecho de dominio. - Una persona es propietaria de derechos reales cuando tiene titulo y modo, esto es, la escritura pública y la inscripción en el Registro de Instrumentos públicos. - Una persona sin ser propietaria de derechos reales, puede tener folio de matricula inmobiliaria, excepto a mejoras o posesión material inscrita en virtud de hechos que configuran la falsa tradición. Va un saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica PROYECTO: VSP REVISO: JDC