Licencia urbanística en la resolución de un contrato de englobe.

Consulta No. 2159 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Doctor Hernando Camacho Ríos Notario Segundo del Círculo de Neiva-Huila Asunto: Licencia urbanística en la resolución de un contrato de englobe. Código: CR 005 Radicación ER –21804 Fecha: 04 de Septiembre de 2006 Respetado Doctor Hernando Camacho Ríos En atención a su consulta la resumimos así: Se requiere presentar licencia urbanística para la resolución de un contrato donde se englobó dos terrenos de diferente dueño, al igual que si se liquidad la comunidad que nació al englobarse esos inmuebles, ya que deben dividirse para que cada propietario obtenga vuelva a tener lo suyo. Marco Jurídico Código Civil Decreto 960 de 1970 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica El artículo 1546 consagra que “en los contratos bilateral va implícita la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado ...” se infiere de la anterior disposición que la condición resolutoria va implícita y opera es en los contratos bilaterales, y tiene un elemento cual es, el incumplimiento por parte de una de las partes en las obligaciones pactadas. Como es suficiente conocido, uno de los principios fundamentales que inspiran al Código Civil es el de la autonomía de la voluntad, conforme el cual, con las limitaciones impuestas por el orden público y por el derecho ajeno, los particulares pueden realizar actos jurídicos, con sujeción a las normas que lo regulan en cuanto a su validez y eficiencia principio éste que en materia contractual alcanza expresión legislativa en el artículo 1602 del C.C., que le asigna a los contratos legalmente celebrados el carácter de ley para las partes, al punto que no pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. Formando el contrato, con el conjunto de las formalidades que le sean propias, adquiere perfección y su destino es el de producir los efectos que por su medio buscaron los contratantes. Con igual poder de voluntad el contrato puede ser invalidado por las partes, como también por causas legales, con intervención del órgano judicial. “Si la voluntad de los interesados crea el contrato, esa misma voluntad puede dejarlo sin efecto. Concurriendo todos aquellos que intervinieron en la conformación del acto jurídico, este puede ser extinguido por mutuo consentimiento por que, por regla general, las cosas en derecho se deshacen de la misma manera como se hacen. Esta forma de disolución de los contratos constituye, según la doctrina, uno de los casos del fenómeno llamado resciliación o mutuo disenso – que consiste en el anonadamiento del convenio por el mutuo consenso de las partes. Cuando un contrato ha sido dejado por este medio sin efecto, se dice entonces que ha sido resciliación.. La otra forma de extinción de los contratos es por causa legales. Entre esta se encuentra la resolución, que es el efecto que produce el evento de una condición resolutoria, cuando uno de los contratantes no cumple lo pactado. De suerte que siendo diferente la resolución del contrato y la resciliación o mutuo disenso, es impropio hablar de resolución del negocio jurídico por mutuo disenso, pues en el primer evento el aniquilamiento de la convención se produce como efecto del cumplimiento de la condición resolutoria por la inejecución por parte de uno de los contratantes de las obligaciones de su cargoy, en el segundo, se produce por el acuerdo mutuo para dejarlo sin efecto.” (C.S.J. Sentencia Septiembre 20/78). ( Negrillas fuera de texto) El decreto 960 de 1970 en sus artículos 45 y 49 preceptúa: Artículo 45. “ La cancelación de una escritura puede hacerse por declaración de los interesados o por decisión judicial en casos de ley” (Negrilla fuera de texto) Artículo 46. “ El otorgante o los otorgantes de una escritura pueden declarar cancelada o sin efecto por decisión individual o por mutuo acuerdo según el caso, en una nueva escritura, con todos los requisitos legales, siempre que la retractación o revocación no esté prohibida” (Resalto nuestro) En sentencia C-345/97, la Honorable Corte Constitucional dijo lo siguiente: “Las normas bajo examen exigen al notario que para la cancelación de una escritura tenga la declaración de los interesados en ese sentido, o que exista de por medio una declaración judicial;... “El legislador bien puede considerar que cuando un acto se ha elevado a escritura pública o ha sido inscrito en el registro de instrumentos públicos, tiene por esas solas circunstancias una apariencia de legalidad que debe ser desvirtuada o bien por la declaración de los propios interesados, o bien por la del juez, en caso de controversia....” (Negrilla nuestra) De conformidad con lo anterior es claro que no hay que hablar de resolución del contrato sino de resciliación o mutuo disenso, ya que esta última consiste en la voluntad de las partes de dejar o extinguir en todos sus efectos jurídicos un contrato que habían celebrado. Y como dice la corte y la doctrina sus efectos se extingue que dando las cosas en el estado inicial antes a de su celebración. A hora bien, el interesado en volver las cosas a su estado en que se encontraba antes de otorgar escritura de englobe tiene dos opciones: Una la resciliación y otra la que consagra el artículo 45 y 46 del decreto 960 de 1970, y en ambas esta oficina considera que no necesita de licencia urbanística, puesto que en este caso en concreto, no se está realizando un a división material del inmueble, si no lo que se busca es dejar sin efecto el acto por el cual se hizo el englobe, para que cada interesado que participó en dicho contrato quede de nuevo con su predio, cuyos linderos y áreas ya se encuentran definidos en los instrumentos escriturarios anteriores. Cordial Saludo ROBERTO BURGOS CANTOR Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto : J.V.A.- Revisó : C.G.D