Cual de los documentos tiene más valor jurídico, entre un documento privado y una escritura Pública que no se ha registrado

Consulta No. 309 ante la Oficina Asesora Jurídica

Superintendencia de Notariado y Registro

Para: Señor Jairo Rueda Ayala
Trasversal 142 No. 58-14 Barrio el Carmen IV Etapa
Lebrija San tender,

Asunto: Cual de los documentos tiene más valor jurídico, entre un documento privado y una escritura Pública que no se ha registrado.

Código: CN- 05

Radicación ER –4733 de fecha 09 de febrero de 2006

Fecha: 10 de marzo de 2006

Respetado Señor Jairo Rueda Ayala


Describe Usted en el derecho de petición lo siguiente,


“1- Con fecha del 23 de noviembre de 1993 COMPRE al señor CECILIO CAMACHO unas mejoras, hecho por el cual firmamos ante notario 3° del circulo de Bucaramanga.”

“2-Con fecha 19 de diciembre de 1996 el Banco del Estado vende a la señora GRACIELA GONZALEZ SUAREZ, la finca el Rosal San Luis, por medio de escritura, la cual no ha sido registrada en la respectiva oficina de instrumentos de Registro Públicos (Hasta el día de hoy) no obstante que el señor notario señor GERMAN TÉLLEZ GOMEZ notario noveno del circuito les advierte, sobre las formalidades legales que del contrato se derivan en forma especial lo relacionado con el registro de la escritura en la oficina correspondiente.”

“ Si firmado y notariado este documento la validez del mismo es indefinida o tiene vencimiento. Presentado estos hechos con todo respeto solicito:

1- Se me informe que validez jurídica y civil tiene el documento firmado entre el señor CECILIO CAMACHO y mi persona JAIRO RUEDA AYALA.
2- Que validez jurídica y civil tiene la escritura firmada el 19 de diciembre de 1996 entre el Banco del Estado y la señora GRACIELA GONZALEZ SUÁREZ ( Escritura no registrada hasta el día de hoy).
3- Al no ser registrada la escritura en mención cual de los dos documentos notariados el primero en 1993 y el segundo notariado en 1996 y siendo susceptible la escritura, y teniendo firmado entre el señor CELIO CAMACHO, y mi persona JAIRO RUEDA AYALA tres años más de antigüedad de autenticación cual de estos dos documentos, podría tener más validez jurídica y civilmente.”

Marco Jurídico

Código Civil
Decreto 960 de 1970

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica

Sobre el particular, es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta Oficina Jurídica, se ciñen a los parámetros establecidos por el inciso tercero, artículo 25 del decreto 01 de 1984– Código Contencioso Administrativo -, esto es, no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia, ni son de obligatoria acatamiento o ejecución por los Registradores de Instrumentos Públicos y/o Notarios del país. Aquellos, simplemente reflejan el criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta entidad y se profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto 302 de 2004.

Respecto a la consulta cabe advertir que el decreto 302 de 2004, determinó las funciones que debe desarrollar la Superintendencia de Notariado y Registro, cual es precisamente, todo lo relacionado con el ejercicio de la función notarial y Registro de Instrumentos Públicos en Colombia, especialmente la vigilancia y control de dichos servicios; por lo tanto el caso planteado no eso del resorte de esta entidad.

No obstante lo anterior, esta oficina en aras de que los ciudadanos que de manera respetuosa soliciten una orientación jurídica queden satisfechos, siempre estará presta ha dar una respuesta acorde a derecho en lo que le concierne y en las demás materias que puedan estar a su alcance.

El decreto 960 de 1970 nos habla de las escrituras públicas y en los siguientes artículos contempla lo siguiente:

ARTICULO 12. . Deberán celebrarse por escritura pública todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta solemnidad.

ARTICULO 13. . La escritura pública es el instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el Notario, con los requisitos previstos en la Ley y que se incorpora al protocolo. El proceso de su perfeccionamiento consta de la recepción, la extensión, el otorgamiento y la autorización.

También el decreto anterior en el articulo 68 y 77 en concordancia con el artículo 34 del decreto 2148 de 19983 establece:

ARTICULO 68. . Quienes hayan suscrito un documento privado podrán acudir ante el Notario para que este autorice el reconocimiento que hagan de sus firmas y del contenido de aquel. En este caso se procederá a extender una diligencia en el mismo documento o en hoja adicional, en que se expresen el nombre y descripción del cargo del Notario ante quien comparecen; el nombre e identificaciones de los comparecientes; la declaración de estos de que las firmas son suyas y el contenido del documento es cierto, y el lugar y fecha de la diligencia, que terminará con las firmas de los declarantes y del Notario quien, además estampará el sello de la Notaría.

ARTICULO 77. . La autenticación solo procede respecto de documentos de que no emanen directamente obligaciones, no equivale al reconocimiento, tiene el valor de un testimonio fidedigno, y no confiere al documento mayor fuerza de la que por si tenga.

Nuestro Código Civil en los artículos siguientes consagra:

“ARTICULO 669. . El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.

La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.”

El Artículo 1857, inciso segundo del Código Civil expresa:

“La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”

Se debe dejar establecido que los documentos privados no son aptos para el contrato de compraventa de inmuebles. Este aspecto debe quedar sumamente claro para los ciudadanos que lo firman y es deber del Notario advertirlo en el ejercicio del control de legalidad tal como lo dispone los artículos 7° y 8° del Estatuto Notarial, decreto ley 960 de 1970.

Es pertinente recordar la sentencia de casación de la Corte Suprema de Justicia que dijo:

“Es errónea la opinión de los que sostienen que la ley (C.C.,art.1857) reconoce la existencia de contratos de compraventa de bienes raíces imperfectos por no haberse otorgado escritura pública y consideran este otorgamiento como una de las obligaciones a que queda sujeto el vendedor después de verificado el contrato para perfeccionarlo; Pues este contrato es solemne y requiere para existir jurídicamente la formalidad de la escritura pública” (Cas., 4de octubre de1910, XIV,99).

Del anterior se puede observar, que un contrato solemne solo existe jurídicamente cuando cumple la formalidad sustancial exigida por la ley.

Así las cosas, se infiere que el documento privado no surte efectos jurídicos hasta que no reúna las demás formalidades que exige la ley, como es elevarlo a escritura pública.

Teniendo en cuenta lo relatado en la consulta, la compraventa que se realizó por documento privado fue la posesión y las mejoras realizadas en un terreno ajeno. Para dar claridad a la inquietud planteada en dicha consulta se debe informar lo siguiente:

Los artículos del Código Civil que se transcriben a continuación, determinan lo siguiente;

“Artículo 713. La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se adjunta a ella. Los productos de las cosas son frutos naturales o civiles.”

“ Artículo 739, El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.”

La Corte Suprema de Justicia sobre el tema se ha pronunciado planteando:

“Cuando uno construye en suelo extraño con cosas suyas o de terceras personas, el dueño de la finca pasa a serlo de lo que se junta a ella. Aplicase el principio dominante en dicho modo de adquirir; el edificio y el fundo constituyen una sola entidad; aquél es el accesorio y éste es lo principal. De buena o mala fe el edificador, debe perder el dominio de los materiales mediante ciertas indemnizaciones fundadas en el principio de que nadie puede enriquecerse sin justa causa a expensas de otro, amenos que el dueño del fundo prefiera obligarlo a pagar el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder”. ( C.S.J., sent. 13 de marzo 19937. G.J., t. XLIV, Pág. 714)

“La accesión es un modo originario de adquisición del dominio, lo mismo que la ocupación. Es decir, el domino de la cosa lo adquiere el dueño del terreno por el hecho mismo de la accesión, sin que tenga por que operarse la transferencia de tal dominio de la cabeza de una persona distinta a la suya. El artículo 713 define la accesión así: “Es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se adjunta a ella..”: Por tanto, es la accesión ´perse lo que produce a favor del dueño de la cosa principal la adquisición del dominio de lo que se junta o accede a ella”. (C.S.J., sent. 5 de septiembre 1952. G.J., t. LXXIII, Pág. 183).

Con lo anterior esta oficina concluye lo siguiente:

1- Es evidente que el documento privado no tiene mayor fuerza jurídica que la escritura pública, el cual reúne todas las formalidades que la ley establece para la compraventa de bienes inmuebles.

2- Las mejoras plantadas en terreno ajeno son del dueño del predio, en virtud de la accesión. El mejorista tiene frente al dueño un derecho de carácter personal.

3- Quien planta mejoras en terreno ajeno sólo posee el derecho personal frente al dueño de solicitar la cancelación del valor de estas, o de ofrecer la compra del terreno sobre el que se encuentran plantadas.

4- Si tiene la posesión del terreno, por el tiempo que consagra la ley para ejercitar la acción prescriptiva, podrá hacer uso de dicha acción ante la jurisdicción ordinaria.


Con sentimientos de consideración,


ROBERTO BURGOS CANTOR
Jefe Oficina Asesora Jurídica



Proyecto : J.V.A.-
Revisó : J.D.C