Minutas de cesión gratuita de la urbanización primavera al Distrito Capital. Formas de clasificación y base para liquidar derechos notariales

Consulta No.441 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señor Doctor JOSE AUGUSTO HERNÁNDEZ O. Asesor Inmobiliario CONCONCRETO S.A. Cr.6 No.115-65 Oficina 308 F. Bogotá, D.C. Asunto: Minutas de cesión gratuita de la urbanización primavera al Distrito Capital. Formas de clasificación y base para liquidar derechos notariales Fecha: 17 de abril de 2006. Doctor Hernández, con un especial saludo. Solicita concepto sobre el tema del asunto, fundamentando su petición en el siguiente: Hechos Las notarías 15 y 44 del Círculo de Bogotá D.C., han devuelto las minutas de cesión de áreas a título gratuito a favor del Distrito Capital realizada por la Fiduciaria Central S.A., como vocera del Fideicomiso “Pantanos dos”, aduciendo que la minuta está mal clasificada para efectos de la liquidación de los derechos notariales. Objeto de la consulta Establecer el criterio para la clasificación de las minutas de cesión gratuita y el valor a tener en cuenta para liquidar los derechos notariales. Marco jurídico Ley 388 de 1997 Ley 29 de 1973 Resolución 1986 de 2003 Decreto 1681 de 1996 Resolución 7200 de 1995 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica - Valor para determinar la categoría en la clasificación de minutas Para efectos del reparto de las minutas en las que comparece una cualquiera de las entidades señaladas por el artículo 15 de la ley 29 de 1973, se estableció en el artículo 11 de la resolución 1986 de 20 de junio de 2003, reglamentaria de la diligencia de reparto, seis clases de minutas, de acuerdo con unos valores dentro de los cuales pueden clasificarse dichas minutas de conformidad con los precios fijados por las partes en cada negocio jurídico que pretendan elevar a Escritura Pública. Son ellas: Primera clase: Actos de cuantía igual o, superior a $650.000.000 o la constitución de reglamentos de propiedad que tengan más de 501 unidades inmobiliarias. Segunda clase: Actos de cuantía igual o superior a $450.000.000 hasta $649.999.999 o, la constitución de reglamentos de propiedad horizontal que contenga entre 301 hasta 500 unidades inmobiliaria Tercera clase: Actos de cuantía igual o superior a $250.000.000 hasta $449.999.999 o, la constitución de reglamentos de propiedad horizontal que contengan hasta 100 unidades inmobiliarias. Cuarta clase: Actos de cuantía hasta de $249.999.999 o, la constitución de reglamentos de propiedad horizontal que contengan hasta 100 unidades inmobiliarias. Quinta clase: Actos sin cuantía. Sexta clase: Actos a los cuales concurran únicamente entidades exentas del pago de derechos notariales. Para determinar entonces, la categoría en que debe clasificarse una minuta, se tiene en cuenta el valor del acto o contrato o el número de unidades inmobiliarias en los casos de propiedad horizontal o urbanizaciones. - Determinación de la categoría de las minutas de cesiones gratuitas Con fundamento en esta disposición legal, también se hace la clasificación de las minutas contentivas de las cesiones obligatorias gratuitas al Distrito Capital, es decir, se tiene en cuenta que estas cesiones por definición son gratuitas, carecen de contenido económico. Su destino es ingresar al dominio público. La ley 388 de 1997, conocida como de ordenamiento territorial, explica las cesiones obligatorias gratuitas así: “Artículo 37. ESPACIO PÚBLICO EN ACTUACIONES URBANISTICAS. Las reglamentaciones distritales o municipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general[1], y señalarán el régimen de permisos y licencias a que se deben someter así como las sanciones aplicables a los infractores a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el capítulo XI de esta ley. También deberán especificar, si es el caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios de carácter urbano o metropolitano. Para las actuaciones que lo requieran como la urbanización en terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la dotación adicional de espacio público, así como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuación. “ La gratuidad de la cesión está referida a su carácter futuro de público. Una vez revestido de él se vuelve inalienable, no es objeto de negociación. En sentencia No. 97 del 9 de noviembre de 1989, del magistrado ponente Jairo Duque Pérez, la Corte Suprema de Justicia manifestó: "(...) Es de suponer, por otra parte, que el precio de las fajas o porciones de terreno objeto de las “Cesiones obligatorias gratuitas”, refluye a la postre en el precio del terreno restante que aumentará de valor por causa o motivo de las obras de urbanización a emprender por el particular. Por ello, para el propietario no resulta enteramente gratuito en la práctica el acto de enajenación que la norma acusada le impone, exigencia ésta que se cimienta en la facultad de control urbanístico del Estaco, vasto campo al que se viene extendiendo la noción de orden público"[2]. - Acto sin cuantía El decreto 1681 de 1996, por el cual se fijan los derechos por concepto del ejercicio de la función notarial y se dictan otras disposiciones, define estos actos, en su artículo 1, como aquellos que “que por su naturaleza carezcan de cuantía o cuando ésta no se pudiere determinar, (…)”. Incluso al relacionar algunos, en el artículo 20 ibídem, utiliza la expresión “entre otros”[3]. Ello quiero decir que la lista no es taxativa sino enunciativa. Además de esta clasificación, leyes especiales señalan como actos sin cuantía los siguientes: La dación en pago de bienes inmuebles que garantizan una obligación hipotecaria, los actos o contratos que deban otorgarse por supresión, fusión, transformación, cesión de activos y pasivos y contratos, liquidación o modificación de estructura de entidades u organismos públicos del orden nacional, cancelación de hipotecas de créditos para vivienda y constitución de patrimonio de familia y las escrituras que se otorguen en desarrollo de acuerdos de reestructuración y que tengan por objeto reformas estatutarias o enajenaciones a dicha solemnidad. Conclusión La normatividad citada, permite concluir que los actos de cesión gratuita a los municipios o distritos, es un acto desde su concepción misma, sin cuantía. Como tal debe ser tratado para efecto de los derechos notariales. Reciba un saludo atento, Roberto Burgos Cantor Jefe de la Oficina Asesora Jurídica [1] El aparte subrayado fue declarado exequible por la Corte Constitucional en la sentencia C-495 de 1998. Magistrado Ponente Dr. Antonio Barrera Carbonell. [2] Tomado de la obra Reforma Urbana Espacio Institucional para la Ciudad, de Eduardo Caicedo Escobar. Pág. 319) [3] Artículo 20. Constituyen actos sin cuantía para efectos de la liquidación de derechos notariales, entre otros: la reconstrucción de una escritura pública; el poder general otorgado por escritura pública; el reglamento de propiedad horizontal elevado a escritura pública, la cancelación, la resolución y rescisión contractuales, a excepción de la cancelación de hipoteca, en la que se tendrá en cuenta el monto de la constitución; la escritura de englobe, desenglobe, loteo o reloteo; la cancelación de la administración anticrética; la cancelación de la condición resolutoria expresa; las escrituras que versen sobre aclaración de nomenclatura, linderos, área, cédula o registro catastral, nombres o apellidos de los otorgantes, matrícula inmobiliaria; la afectación a vivienda familiar; la escritura pública de corrección de errores aritméticos, etc. (Artículos 103 y 104 del Decreto-ley 960 de 1970 y 49 del Decreto 2148 de 1983).