Compraventa de inmuebles entre una sociedad y un particular

Consulta No. 1368 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señora INGRID. E DE OSSA Carrera 53 No. 72 – 27 Barranquilla, Atlántico Asunto: Compraventa de inmuebles entre una sociedad y un particular, CN- 05, radicación ER 18408 de fecha 17 de mayo de 2006 Fecha: 08 de junio de 2006 Apreciada señora Ingrid: En el asunto descrito, consulta lo siguiente: Las Notarías pueden escriturar el acto comercial de compraventa de inmuebles nacionales entre sociedades colombianas (vendedora) y extranjera (compradora) a cualquier persona natural o jurídica que esté haciendo este tipo de negocios en territorio colombiano? Qué documentación debe exigir la notaría a las partes y qué procesos deben tramitarse con anticipación para tener legalidad y poder hacer la protocolización de la compraventa ante la notaría? Si es diferente por paìs, solicito las de Panamá únicamente. Cuál del incumplimiento de estos requisitos, genera vicios, cuáles vicia de nulidad el acto de compraventa y què es subsanable y cómo y qué no? Si la Notaría, no exige a las partes cabalmente con el total de los requisitos, qué consecuencias se pueden presentar y cuáles para la propia notaría? Cuánto tiempo se tiene para la prescripción del trámite de nulidad o cualquier vicio? Quién vigila el cumplimiento de la normatividad legal, cambiaria y administrativa de las notarías para estos casos? Marco Jurídico: Código Civil Código de Comercio Decreto ley 960 de 1970 Constitución Política Decreto 2324 de 1984 Decreto 225 de 1973 Ley 467 de 1993 Decreto 4000 de 2004 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica: Al respecto le respondo en forma general. El artículo 3o. del decreto 2148 de 1983, expresa: “ El Notario no autorizará el instrumento cuando llegue a la conclusión de que el acto que contiene sería nulo por incapacidad absoluta de alguno de los otorgantes o por estar clara y expresamente prohibido en la ley. De los demás vicios que afecten el acto objeto del contrato advertirá a los comparecientes y si éstos insistieren lo autorizará, dejando constancia de ello en el instrumento. “ A su turno el artículo 2o. Ibidem, señala que el notario ejercerá sus funciones a solicitud de los interesados, quienes tienen el derecho de elegirlo libremente, salvo lo estipulado para el reparto. De conformidad con las normas transcritas, el Notario presta su servicio a quien lo solicite, salvo que el acto esté expresamente prohibido por la ley o cuando sea de aquellos que degeneren en nulidad absoluta. El artículo 1849 del Código Civil, dispone: “ La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. “ Y el artículo 1851 Ibídem, señala: “ Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”. A su turno el artículo 1857 del Código Civil, expresa: “ La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública...” Las obligaciones del vendedor se concretan en: Entregar la cosa que se vende ( artículo 1884 del Código Civil), en la misma forma en que quedó estipulado en el contrato y en el estado en que se encuentre, de allí la expresa manifestación por parte del comprador que se recibe a entera satisfacción. La entrega de la cosa que se vende no es solamente permitir que el comprador entre en posesión material del inmueble, sino que respecto de esa persona se efectúe la tradición del dominio ( artículo 756 del Código Civil), inscribiendo el título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, correspondiente al lugar de ubicación del predio. En cuanto a la adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros en el territorio nacional, existe limitación cuando se trate de terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por el artículo 52 del Código Fiscal (ley 110 de 1912) o de los no reservados, los cuales sólo podrán ser adjudicados de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia, únicamente a colombianos de nacimiento. Igualmente los terrenos baldíos adquiridos de conformidad con éste artículo no podrán ser traspasados a extranjeros a ningún título. El artículo 674 del Código Civil determinó que se llaman bienes de la Unión aquellos cuyo dominio pertenece a la República. La Constitución Nacional en el artículo 102 determina: “ El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la Nación”. A su vez el artículo 166 del decreto 2324 de 1984, considera como bienes de uso público: las playas, los terrenos de bajamar y las aguas marítimas, por tanto son intransferibles a cualquier título a los particulares. Así mismo, el decreto 225 de 1973 en su artículo 1° señala: “ Los Notarios del país y los cónsules en el extranjero no podrán autorizar escrituras mediante las cuales se traspase el dominio de inmuebles en el Archipiélago de San Andrés y Providencia a favor de personas naturales que no sean colombianos de nacimiento o de persona jurídicas extranjeras sino cuando en el mismo instrumento se protocolice la prueba de que el inmueble que se traspasa salió del patrimonio nacional antes de la vigencia del decreto 1415 de 1940”. La ley 467 de 1993 en su artículo 27 dispone: “ Las playas del departamento archipiélago y los recursos naturales que lo integran son bienes de uso público y por lo tanto tienen características de ser inalienables, imprescriptibles e inembargables”. En consecuencia, los extranjeros pueden adquirir inmuebles en nuestro país siempre que con tal adquisición no menoscaben los derechos de soberanía que tiene el Estado Colombiano. El inciso 3°. del artículo 251 del C.P.C. señala: “Documento público es el otorgado por funcionario público en ejercicio de su cargo o con su intervención. Cuando consiste en un escrito autorizado o suscrito por el respectivo funcionario, es instrumento público; cuando es otorgado por un Notario o quien haga sus veces y ha sido incorporado en el respectivo protocolo, se denomina escritura pública..” La escritura pública en términos del artículo 13 del decreto ley 960 de 1970, es: “El instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el Notario, con los requisitos previstos en la ley y que se incorpora al protocolo “. La forma externa que debe revestir todo negocio jurídico formal es la escritura pública, y su elaboración requiere de un proceso, que en orden cronológico el primero es el de la ROGACION, o requerimiento que deben hacer las partes al Notario para obtener de éste la prestación de sus servicios. Luego procede el de la RECEPCION, que consiste en percibir las declaraciones que hacen ante el Notario los interesados; La EXTENSION, que es la versión escrita de los declarado; el OTORGAMIENTO, entendido como el asentimiento expreso que aquellos prestan al instrumento extendido, y la AUTORIZACION, consistente en la fe que imprime el Notario a éste, en vista que se han llenado los requisitos pertinentes, y de que las declaraciones han sido realmente emitidas por los interesados. Ahora bien, en lo que respecta a la redacción de las declaraciones, éstas pueden hacerse por el Notario, o ser presentadas a éstos por las partes, redactadas por ellas o sus asesores, ( artículos 6°, 15 y 17 del decreto ley 960 de 1970): en los dos casos, el Notario, dentro del control de legalidad que ejerce, debe velar porque éstas se acomoden a la finalidad de los comparecientes, a las normas legales, a la clara expresión idiomática, pudiendo sugerir las correcciones que juzguen necesarias. La actividad notarial tiene como función, la de “dar fe pública notarial “ siendo un servicio público que presta el notario como delegatario del Estado a fin de que cumpla esta gestión privada. Tenemos entonces que las escrituras públicas son documentos públicos, de las cuales toda persona tiene derecho a obtener copias auténticas. Las normas vigentes relacionadas con el otorgamiento de una escritura pública, están consagradas en el decreto ley 960 de 1970, su decreto reglamentario 2148 de 1983 y demás disposiciones, como por ejemplo tener en cuenta los Códigos Civil, Comercial, decretos 902 de 1988, el 999 de 1988, 2668 de 1988, 1712 de 1989 y 1729 de 1989, entre otros. En el otorgamiento de escrituras públicas, es necesario que el Notario observe lo dispuesto en el Título II, Capítulo I, artículos 12 al 41 del decreto ley 960 de 1970. De otra parte, el artículo 37 del decreto ley 960 de 1970 establece: “ Extendida la escritura será leída en su totalidad por el Notario, o por los otorgantes, o por la persona designada por éstos, quienes podrán aclarar, modificar o corregir lo que les pareciere y al estar conformes, expresarán su asentimiento. De lo ocurrido se dejará testimonio escrito en el propio instrumento y la firma de los otorgantes demuestra su aprobación. “ ( subrayo) Y el artículo 40 Ibidem, señala: “ El notario autorizará el instrumento una vez cumplidos todos los requisitos formales del caso, y presentados los comprobantes pertinentes, suscribiéndolo con firma autógrafa en último lugar “. Los únicos casos en que el Notario se debe abstener de autorizar el instrumento son los señalados por los artículos 10 y 143 del decreto 2148 de 1983. La identificación de los comparecientes, se hará con los documentos legales pertinentes, dejando testimonios de cuáles son estos. En la escritura se consignarán el nombre, apellidos, estado civil, edad y domicilio de los comparecientes. En caso de representación se expresará, además, la clase de esta y los datos de las personas naturales representadas como si comparecieran directamente, o de las personas jurídicas tal como corresponde según la ley o los estatutos, indicando su domicilio y naturaleza. Quien disponga de un inmueble o constituya gravámen sobre él, deberá indicar la situación jurídica del bien respecto de la sociedad conyugal, caso de ser o haber sido casado. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravámen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema numérico decimal. El precio o la estimación del valor de los bienes o derechos objeto de las declaraciones se expresarán en moneda colombiana, y si el acto o contrato estuviere referido a monedas extranjeras, se establecerá su equivalencia en moneda nacional según las normas vigentes sobre el particular. El artículo 18 del Código Civil, señala: “La ley es obligatoria tanto a los nacionales como a los extranjeros residentes en Colombia” El artículo 78 del decreto 4000 de 2004, expresa: “Los titulares de visa preferencial se identificarán con el carné expedido por el Ministerio de Relaciones Exteriores. Los titulares de las otras categorías de visa que deban registrase ante el Departamento Administrativo de Seguridad DAS, se identificarán dentro del territorio nacional con la respectiva cédula de extranjería. Los demás extranjeros, se identificarán con el pasaporte vigente”. En cuanto a la responsabilidad de los notarios, el artículo 195 del decreto ley 960 de 1970, expresa: “Los notarios son responsables civilmente de los daños y perjuicios que causen a los usuarios del servicio por culpa o dolo de la prestación del mismo”. El decreto 0302 del enero 29 de 2004, por el cual se reestructura la Superintendencia de Notariado y Registro señala en el articulo 1°: “La Superintendencia de Notariado y Registro es un organismo que goza de autonomía administrativa y financiera, con personería jurídica y patrimonio independiente, adscrita al Ministerio del Interior y de Justicia. El articulo 2 Ibídem dispone: Objetivos. “La Superintendencia de Notariado y Registro tendrá como objetivos primordiales. 2.1. Orientar, vigilar inspeccionar y controlar el servicio notarial”. Numeral 3.7. “Ejercer la inspección, vigilancia y control de las notarias en los términos establecidos en las normas vigentes, mediante visitas generales, especiales, de seguimiento, por procedimientos, virtuales, o por cualquier otra modalidad”. Numeral 3.9 Investigar y sancionar las faltas disciplinarias de los notarios en desarrollo de sus funciones, sin perjuicio del poder preferente que podrá ejercer la Procuraduría General de la nación. Con sentimiento de especial consideración, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyectó: GEVB 08-06-06 Revisó: CGD