División material de tierra

Consulta No. 1322 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Señores Ángel Maria Gómez Jáuregui y Mauricio Gómez Montgomery Calle 75 No. 7 – 85 Ap. 701 Bogotá Asunto: División material de tierra Radicación No. ER –13370 de fecha 17 de abril de 2006 Código CR 003 Fecha: 25 de mayo de 2006 Apreciado Señores Ángel Maria Gómez Jáuregui y Mauricio Gómez Montgomery En atención a su consulta, resumimos lo siguiente: Manifiesta usted, que la finca la Esmeralda con matricula inmobiliaria No. 162-001468 registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guaduas, la atraviesa una carretera pública, quedando dividida en dos lotes interrumpiendo su unidad y cambiando su situación jurídica y geográfica, por cuanto esa finca ya no consiste en un solo lote de terreno, razón por la cual solicita que se cancele la matricula mencionada y darse apertura a dos folios de matrícula que identifiquen los dos predios que resultan. Marco Jurídico Decreto 1250 de 1970 Decreto 2157 de 1995 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica Sobre el particular, es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta Oficina Jurídica, se ciñen a los parámetros establecidos por el inciso tercero, artículo 25 del decreto 01 de 1984– Código Contencioso Administrativo -, esto es, no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia, ni son de obligatorio acatamiento o ejecución por los Registradores de Instrumentos Públicos y/o Notarios del país. Aquellos, simplemente reflejan el criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta entidad y se profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto 302 de 2004. El decreto 1250 de 1970, que regula todo lo concerniente al registro de bienes inmueble, en los siguientes artículos consagra: “ARTICULO 43. Ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva oficina, conforme a los dispuesto en la presente ordenación, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro.” “ARTICULO 44. Por regla general ningún título o instrumento sujeto a registro o inscripción surtirá efectos respecto de terceros, sino desde la fecha de aquél.” “ARTICULO 49. Cada folio de matrícula de propiedad inmobiliaria corresponderá a una unidad catastral y a ella se referirán las inscripciones a que haya lugar. En consecuencia, cuando se divida materialmente un inmueble o se segregue de él una porción, o se realice en él una parcelación o urbanización, o se constituya en propiedad por pisos o departamentos, el Registrador dará aviso a la respectiva oficina catastral para que esta proceda a la formación de la ficha o cédula correspondiente a cada unidad.” (...) “ARTICULO 50. Siempre que el título implique fraccionamiento de un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de éstas en una sola unidad, se procederá a la apertura de nuevos folios de matrícula, en los que se tomará nota de los folios de donde derivan.” ARTICULO 52. Para que pueda ser inscrito en el registro cualquier título objeto se deberá indicar la procedencia inmediata del dominio o del derecho respectivo, mediante la cita del título antecedente, con los datos de su registro. Sin este requisito no procederá la inscripción, a menos que ante el Registrador se demuestre la procedencia con el respectivo título inscrito. A falta de título antecedente, se expresará esta circunstancia con indicación del modo en virtud del cual el enajenante pretende justificas su derecho. ARTICULO 53. Las oficinas de catastro enviarán a las correspondientes oficinas de registro copia del plano y la descripción de los inmuebles de su jurisdicción, para la incorporación de ellos en la respectiva matrícula. Así mismo se informarán las modificaciones que introduzcan en sus registros, fichas, cédulas y padrones, para las anotaciones del caso. ARTICULO 82. El modo de abrir y llevar la matrícula se ajustará a lo dispuesto en esta ordenación, de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo bien. A su vez el decreto 2157 de 1995 establece: Artículo 1o. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 31 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva. En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble. PARÁGRAFO 1. Sin perjuicio de los demás requisitos legales, si se opta por este sistema, en la escritura pública se deberá consignar el número del plano, la nomenclatura cuando fuere el caso, el paraje o localidad donde está ubicado, el área del terreno y el número catastral o predial. Artículo 2. En los casos previstos en este Decreto cuando se segreguen una o más porciones de un inmueble, se protocolizará con la escritura tanto el plano resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral del lote de mayor extensión, como el plano de las unidades segregadas y el correspondiente a la parte restante, estos últimos elaborados con base en el plano catastral por autoridad catastral o por un agrimensor, topógrafo o ingeniero con matrícula profesional vigente. Sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 86 del Decreto 1250 de 1970, cuando no exista el plano catastral del predio de mayor extensión, de la escritura pública se transcribirán los linderos literales de éste; y los linderos de las nuevas unidades resultantes podrán identificarse mediante la referencia al plano elaborado por la autoridad catastral o por un topógrafo, agrimensor o ingeniero con matrícula profesional vigente, plano que se protocolizará con la escritura pública respectiva Artículo 5. En los planos a que hace referencia el presente Decreto, se indicará el número de éstos, el área del terreno, la localización, la nomenclatura cuando fuere el caso, las coordenadas planas de los puntos o letras utilizados, el número único de identificación predial o en su defecto el número catastral y cuando se trate de planos catastrales resultantes del proceso de formación, actualización y conservación catastral, la certificación de la autoridad catastral sobre dicha circunstancia. Artículo 6. Para el cumplimiento de lo establecido en el presente Decreto, el Registrador de Instrumentos Públicos inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria los datos que permitan identificar el predio, los cuales estarán consignados en el plano catastral que se protocolizará en la escritura pública y en el texto de ésta. PARÁGRAFO. Para el archivo de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, se expedirá por el Notario copia especial auténtica de la escritura pública incluido el plano catastral respectivo. Conforme a las normas anteriores se infiere que ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá valor probatorio si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva oficina y surtirá efectos solo a partir de la inscripción de aquel, Siempre que el título implique fraccionamiento de un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de éstas en una sola unidad, se procederá a la apertura de nuevos folios de matrícula y para que pueda ser inscrito en el registro se deberá indicar la procedencia inmediata del dominio o del derecho respectivo, mediante la cita del título antecedente, con los datos de su registro. Sin este requisito no procederá la inscripción. Nos dice también la norma que la oficinas de catastro deberá enviar copia de los respectivos planos de su respectiva jurisdicción a la Oficina de Registro de Instrumentos públicos. De otro lado se observa que el decreto 2157 de 1995, que reglamenta parcialmente los decretos 960 y 1250 de 1970, del cual se trascribieron algunas normas anteriormente, nos dice que para dar cumplimiento a lo preceptuado en el articulo 31 del decreto 960 de 1970 que determina que los inmuebles se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal. Se podrá hacer uso de los planos de la autoridad catastral, cundo no existan estos planos, se transcribirán los linderos literales de éste; y los linderos de las nuevas unidades resultantes podrán identificarse mediante la referencia al plano elaborado por la autoridad catastral o por un topógrafo, agrimensor o ingeniero con matrícula profesional vigente, plano que se protocolizará con la escritura pública respectiva Así las cosas, esta oficina considera que para efectuar el registro de una división segregación de un inmueble es necesario tener en cuenta el procedimiento establecido en la normas mencionadas, al igual que estos actos deben se consignados en escritura pública junto con los planos que permitan la identificación del inmueble segregado y el predio restante o los que resulten de la división material. En todo caso estos procedimientos los realizara la persona que posea el dominio del respectivo inmueble, sin perjuicio a las prohibiciones que determina la ley. En lo tocante al cierre del folio de matricula inmobiliaria y la apertura de unas nuevas, se debe advertir que el Registrador de Instrumentos Públicos procederá a realizar tal actuación siempre que se le presente el instrumento respectivo que consagre los actos a registrar y los títulos antecedentes, para que el folio de matricula anterior y las nuevas que resulten reflejen la verdadera situación jurídica del inmueble, de conformidad con el articulo 82 del decreto 1250 de 1970. En cuanto a las presuntas irregularidades o vicios que contiene la escritura publica No. 2.692 del 24 de noviembre de 1993, las partes que intervinieron en ella, de común acuerdo podrán hacer una aclaración o dejar sin efecto dicho instrumento si hay cambio en el objeto por modificación en los linderos; de lo contrario será procedente acudir a la justicia ordinaria para que a través de un proceso de deslinde y amojonamiento se dirima los conflictos suscitados. Con sentimiento de consideración, ROBERTO BURGOS CANTOR Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto : J.V.A. Revisó : J.D.C