Mejoras en suelo propio y ajeno. Unidad inmobiliaria. Adquisición de inmuebles por Cámaras de Comercio con recursos públicos. Accesión.

Consulta No. OAJC- ante la Oficina Asesora Jurídica
Superintendencia de Notariado y Registro

Para: Señor Doctor
Carlos Andrés Laguado Giraldo
Asesor Vicepresidencia Jurídica
Cámara de Comercio de Bogotá D.C.

Asunto: Aplicación del decreto 4698 de 2005 y de la instrucción administrativa No. 11 de 2006. Adquisición de inmuebles por Cámaras de Comercio con recursos públicos. CR- 005

Fecha: 13 de junio de 2006


Apreciado doctor Carlos Andrés Laguado Giraldo:

Atiendo su consulta en la que presenta algunas inquietudes relacionadas con la adquisición de bienes inmuebles con recursos públicos por parte de las Cámaras de Comercio.

Parte Usted de la siguiente hipótesis:

“Se trata de un inmueble de propiedad de la Cámara, identificado con una sola matrícula inmobiliaria, que consta de un lote y un edificio. El lote fue adquirido con recursos de origen privado y el edificio se construyó con recursos de origen público”

Propone dos interrogantes:

a) ¿Cómo debe la Cámara proceder a aclarar la Escritura Pública correspondiente para satisfacer las exigencias del artículo 7 del decreto 4698 de 2005?

b) Frente a lo que plantea la instrucción administrativa 11 de 2006 de esta Superintendencia, ¿debe la Cámara cumplir con alguna solemnidad o prudencia especial al momento de solicitar el registro?

Marco Jurídico

Código Civil, artículos 656 y 739
Ley 258 de 1996
Decreto 4698 de 2005, artículo 7. (1)
Decreto-ley 1250 de 1970
Decreto-ley 960 de 1970
Instrucción administrativa No. 11 de 2006
Instrucción administrativa No. 15 de 1994
Instrucción administrativa No. 23 de 1994
Circular 30 de 1981


Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica

El Registro de Instrumentos Públicos en su carácter de estatuto especial tiene un sistema de anotaciones de los antecedentes referidos, de manera principal, a la tradición que pertenece a un bien inmueble determinado. De esta forma las inscripciones de este Registro se vinculan al sistema de publicidad que da cuenta a los interesados sobre un bien inmueble, las características jurídicas del mismo, las condiciones como éste se adquirió, y quien es su actual titular

El decreto 4698 de 2005 obliga a las Cámaras de Comercio a identificar si en la adquisición de sus inmuebles se invirtieron recursos públicos.

Aún cuando el artículo 7º del mencionado decreto y la instrucción administrativa No. 11 de 2005, expedida por la Superintendencia de Notariado y Registro para los Notarios y Registradores de Instrumentos Públicos, llevan varios meses de vigencia, han surgido situaciones propias de la realidad que exigen un esfuerzo de interpretación.

Era de esperar, en todo caso, que por fuera del decreto 4698 de 2005 y de la instrucción administrativa, surgieran asuntos no resueltos en ellos. Cuando éstos aparecen, es necesario, como en este caso, un estudio que contraste aquella regulación con la realidad.


Una distinción previa

La hipótesis planteada en la consulta es tan sólo una de las que se podrían presentar desde el punto de vista de la inscripción de bienes inmuebles por adherencia. Basta recordar que “Los inmuebles por adherencia son definidos en el artículo 656 del Código Civil como aquellos bienes muebles que están adheridos permanentemente a un inmueble, como los edificios y los árboles. Se entiende por edificio toda construcción hecha por el hombre, sin importar su forma o dimensión, que se adhiere permanentemente al suelo, verbigracia las casas, puentes, diques, vías férreas y en general las obras de ingeniería y arquitectura.”(2) El tema podría tener las siguientes posibilidades:

• Unidad inmobiliaria

La descripción del consultante enmarca el asunto desde una primera opción que sería aquella 1ª. donde el suelo y el edificio se tienen como una unidad inmobiliaria, aparecen juntos, en un mismo folio de matrícula inmobiliaria. Sobre este punto encontrará la respuesta a sus interrogantes desarrollados más adelante.

• Suelo propio

Una 2ª. posibilidad es cuando el suelo, bien inmueble por naturaleza, sea lo único que se encuentra registrado. Es decir, ahí la construcción fue posterior, a la inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos, del suelo. Dicha construcción como edificio no fue registrada por el mismo dueño. En esta situación la solución sería la que trae la circular 30 de 1981.

La mencionada circular de la Superintendencia de Notariado y Registro “estableció que para obtener el registro de mejoras levantadas en terreno propio, ajeno o en terreno de la nación, existían dos procedimientos: que el interesado compareciera ante notario y elevara a escritura pública las declaraciones de construcción; una vez perfeccionado el instrumento, se ingresaría a registro. La otra alternativa consistía en que el interesado rindiera una declaración extraproceso y la presentara a registro para su inscripción y posteriormente la protocolizara en una notaría del círculo.

Las declaraciones de construcción en suelo propio se registrarían en el folio de matrícula del inmueble y la inscripción se realizaría en la primera columna. Si se trataba de declaraciones de mejoras en terreno ajeno, la inscripción se realizaba en la sexta columna de la matrícula, y el interesado debía citar el número del folio de matrícula inmobiliaria.” (3)


• Suelo ajeno

Otra posibilidad, la 3ª, que cabe al lado de la que aquí se estudia, es la que podría resultar en el caso en que el edificio propio se construye en suelo ajeno. En esta situación la solución sería la que trae la instrucción administrativa 15 de 1994, aclarada por la instrucción 23 del mismo año. Dichas instrucciones acerca del registro de mejoras señalaron que: para que proceda el registro de actos o declaraciones de mejoras deben estar contenidas en documentos públicos; deben registrarse en la primera columna del folio de matrícula inmobiliaria asignado al inmueble por naturaleza; el dueño del terreno se hace dueño de las mejoras por el modo de la accesión, y quien realiza la mejora sólo tiene derecho personal frente al propietario; las declaraciones de construcción de mejoras en suelo ajeno no son objeto de registro por no estar contempladas en el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos.(4) Debe observarse aquí que la postura doctrinaria hoy impide el registro de mejoras en suelo ajeno.

La otra posibilidad es que las mejoras en suelo ajeno se declaren mediante escritura pública al tenor de los dispuesto en la ley 258 de 1996. Si el compareciente afirma que es el único bien de su propiedad y lo ha destinado a vivienda, puede afectarlo a vivienda familiar y procede su inscripción en el registro. Por tener consagración legal, esta situación implica el registro de la declaración de construcción en suelo ajeno y la inscripción de la afectación a vivienda familiar.(5)

Las anteriores variaciones del tema son para marcar la importancia en este asunto de las reflexiones referidas al registro de mejoras y el derecho de superficie .

De especial interés en el estudio del registro de mejoras es el artículo del Código Civil que a continuación se transcribe:

“Artículo 739. El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera.”


El asunto que se consulta

• Adquisiciones preexistentes

Siguiendo la orientación de la instrucción administrativa No. 11 de 2006 el asunto que consulta se enmarca en los referidos a las adquisiciones preexistentes. Es decir a los bienes que fueron adquiridos con anterioridad a la entrada en vigencia del decreto 4698 de 2005, cuyo título se encuentra registrado.

• Solemnidad ante el Notario

En cumplimiento de la obligación legal ya mencionada, impuesta a la Cámara de Comercio correspondiente resulta necesario otorgar Escritura Pública de aclaración en la que se precise la utilización de recursos públicos para la construcción del edificio.

En virtud del artículo 1º del decreto 1681 de 1996 este acto carece de cuantía (7), por lo que la tarifa será de $36.640.

• Prudencia ante el Registro de Instrumentos Públicos

Una vez realizada la Escritura Pública de aclaración ésta debe llevarse, para su inscripción a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo correspondiente. En la calificación, el Registrador debe tener la precaución de nominar estos actos con el Código 901, “Aclaraciones”, y de utilizar el aparte de los comentarios del Folio de Matrícula Inmobiliaria para incluir la anotación “recursos de origen público”, especificando que ella corresponde a la construcción del edificio. Para el caso aquí determinado la suma a cobrar será la de ocho mil pesos ($8.000) por la inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos de la Escritura Pública de aclaración.


Conclusión

La adhesión permanente de bienes, hace que en el caso que Usted propone no haya diferencia, pues se trata de un mismo propietario y un mismo folio de matrícula inmobiliaria, y un mismo inmueble. El artículo 656 del Código Civil preceptúa:

“Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles.”

La obligación que para las Cámaras de Comercio trae el decreto 4698 de 2005 no pugna con el origen de recursos que se empleen, o emplearon, para la adquisición de inmuebles (lote) o edificios.

El asunto, cuando existe unidad inmobiliaria y el bien inmueble por naturaleza se adquirió con recursos privados y la construcción sobre el se hace con recursos públicos, se resuelve por medio de una Escritura Aclaratoria que especifique la utilización de recursos públicos para la construcción del edificio, o viceversa si fuese el caso.

Reciba doctor Laguado Giraldo, mis sentimientos de consideración.





Roberto Burgos Cantor
Jefe Oficina Asesora Jurídica

[1] ARTÍCULO 7o. En los actos de adquisición de bienes sujetos a registro en los cuales se empleen recursos públicos, así como en los registros correspondientes, deberá quedar plenamente identificado su origen y serán registrados a nombre de la correspondiente cámara de comercio con la anotación expresa de "recursos de origen público".

PARÁGRAFO: Respecto de los bienes sujetos a registro adquiridos con recursos públicos, las cámaras de comercio deberán adelantar los trámites correspondientes a su inscripción en el respectivo registro precisando la naturaleza de los recursos utilizados en su adquisición. Para tal efecto, la Superintendencia de Industria y Comercio establecerá la metodología y criterios aplicables, disponiendo para el efecto las cámaras de comercio de un plazo no superior a seis (6) meses, contado a partir de la publicación del presente decreto.

[2] CAICEDO ESCOBAR, Eduardo. Derecho Inmobiliario Registral. Registro de la Propiedad y Seguridad Jurídica. Segunda edición. Editorial Temis. 2001. p. 309

[3] Ibid. p. 313

[4] Decreto ley 1250 de 1970. artículo 2.- Están sujetos a registro:
1. Todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes raíces, salvo la cesión del crédito hipotecario o prendario.
2. Derogado. D. 2157/70.
3. Derogado. D. 2773/73, art. 1º
4. Los actos, contratos y providencias que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones.

[5] CAICEDO ESCOBAR, Eduardo. Derecho Inmobiliario Registral. Registro de la Propiedad y Seguridad Jurídica. Segunda edición. Editorial Temis. 2001. p. 316

[6] El derecho real de superficie consiste en la propiedad que a una persona corresponde sobre una construcción levantada en suelo ajeno. El concepto de superficie supone dos derechos yuxtapuestos sobre un mismo inmueble, uno sobre el suelo y otro sobre la construcción. (Eduardo Caicedo Escobar)

[7] Para ampliar este punto ver la instrucción administrativa No. 11 de 2006