Aclaración en la negativa del registro de una venta parcial.

Consulta No. 1445 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Para: Doctor Orlando Tigreros Chaves Notario único del Círculo de El Cerrito -Valle Asunto: Aclaración en la negativa del registro de una venta parcial Radicación No. ER –14817 Código CR 005 Fecha: 28 de julio de 2006 Apreciado Doctor Orlando Tigreros Chaves En atención a la consulta, que usted hace, nos manifiesta en primer lugar que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga, devuelve sin darle trámite a registro de las escrituras públicas número 843, 844 del 30 de diciembre de 2004 y la escritura 845 del 20 de octubre de 2005. En las notas devolutivas argumenta lo siguiente: “Como quiera que con el presente documento se origina la apertura de matrícula y no siendo procedente por cuanto lo que transfiere es la nuda propiedad, se recomienda primero se haga un desglose del área motivo de la venta, así mismo se advierte que la vendedora tiene derecho en el callejón con matrícula 3730081687 y no se hizo referencia alguna. Artículo 5 decreto 1250/70”. Marco Jurídico Decreto 2148 de 1783 Decreto 1250 de 1970 Decreto 2157 de 1995 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica Sobre el particular, es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta Oficina Jurídica, se ciñen a los parámetros establecidos por el inciso tercero, artículo 25 del decreto 01 de 1984– Código Contencioso Administrativo -, esto es, no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia, ni son de obligatorio acatamiento o ejecución por los Registradores de Instrumentos Públicos y/o Notarios del país. Aquellos, simplemente reflejan el criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta entidad y se profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto 302 de 2004. El artículo 18 del decreto 2148 de 1983 preceptúa: “Cuando en una escritura se segreguen una o más porciones de un inmueble se identificarán y alinderarán el predio de mayor extensión, los predios segregados y el predio restante.” E l decreto 1250 de 1970 en los artículos siguientes consagra: “ARTICULO 49. Cada folio de matrícula de propiedad inmobiliaria corresponderá a una unidad catastral y a ella se referirán las inscripciones a que haya lugar. En consecuencia, cuando se divida materialmente un inmueble o se segregue de él una porción, o se realice en él una parcelación o urbanización, o se constituya en propiedad por pisos o departamentos, el Registrador dará aviso a la respectiva oficina catastral para que esta proceda a la formación de la ficha o cédula correspondiente a cada unidad.” (...) “ARTICULO 50. Siempre que el título implique fraccionamiento de un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de éstas en una sola unidad, se procederá a la apertura de nuevos folios de matrícula, en los que se tomará nota de los folios de donde derivan.” ARTICULO 52. Para que pueda ser inscrito en el registro cualquier título objeto se deberá indicar la procedencia inmediata del dominio o del derecho respectivo, mediante la cita del título antecedente, con los datos de su registro. Sin este requisito no procederá la inscripción, a menos que ante el Registrador se demuestre la procedencia con el respectivo título inscrito. A falta de título antecedente, se expresará esta circunstancia con indicación del modo en virtud del cual el enajenante pretende justificas su derecho. Se hace necesario traer a colación lo que regula el decreto 2157 de 1995 . Artículo 1o. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 31 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podrá acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral, el cual se protocolizará con la escritura pública respectiva. En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble. PARÁGRAFO 1. Sin perjuicio de los demás requisitos legales, si se opta por este sistema, en la escritura pública se deberá consignar el número del plano, la nomenclatura cuando fuere el caso, el paraje o localidad donde está ubicado, el área del terreno y el número catastral o predial. Artículo 2. En los casos previstos en este Decreto cuando se segreguen una o más porciones de un inmueble, se protocolizará con la escritura tanto el plano resultante de los procesos de formación, actualización y conservación catastral del lote de mayor extensión, como el plano de las unidades segregadas y el correspondiente a la parte restante, estos últimos elaborados con base en el plano catastral por autoridad catastral o por un agrimensor, topógrafo o ingeniero con matrícula profesional vigente. Sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 86 del Decreto 1250 de 1970, cuando no exista el plano catastral del predio de mayor extensión, de la escritura pública se transcribirán los linderos literales de éste; y los linderos de las nuevas unidades resultantes podrán identificarse mediante la referencia al plano elaborado por la autoridad catastral o por un topógrafo, agrimensor o ingeniero con matrícula profesional vigente, plano que se protocolizará con la escritura pública respectiva Artículo 5. En los planos a que hace referencia el presente Decreto, se indicará el número de éstos, el área del terreno, la localización, la nomenclatura cuando fuere el caso, las coordenadas planas de los puntos o letras utilizados, el número único de identificación predial o en su defecto el número catastral y cuando se trate de planos catastrales resultantes del proceso de formación, actualización y conservación catastral, la certificación de la autoridad catastral sobre dicha circunstancia. Artículo 6. Para el cumplimiento de lo establecido en el presente Decreto, el Registrador de Instrumentos Públicos inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria los datos que permitan identificar el predio, los cuales estarán consignados en el plano catastral que se protocolizará en la escritura pública y en el texto de ésta. PARÁGRAFO. Para el archivo de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, se expedirá por el Notario copia especial auténtica de la escritura pública incluido el plano catastral respectivo. Conforme a las normas anteriores se infiere que Siempre que el título implique fraccionamiento de un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de éstas en una sola unidad, se procederá a la apertura de nuevos folios de matrícula, en los que se tomará nota de los folios de donde derivan.” y para que -- que pueda ser inscrito en el registro se deberá indicar la procedencia inmediata del dominio o del derecho respectivo, mediante la cita del título antecedente, con los datos de su registro. Sin este requisito no procederá la inscripción. Nos dice también la norma que la oficinas de catastro deberá enviar copia de los respectivos planos de su respectiva jurisdicción a la Oficina de Registro de Instrumentos públicos. De otro lado se observa que el decreto 2157 de 1995, que reglamenta parcialmente los decretos 960 y 1250 de 1970, del cual se trascribieron algunas normas anteriormente, nos dice que para dar cumplimiento a lo preceptuado en el articulo 31 del decreto 960 de 1970 que determina que los inmuebles se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal. Se podrá hacer uso de los planos de la autoridad catastral, cundo no existan estos planos, se transcribirán los linderos literales de éste; y los linderos de las nuevas unidades resultantes podrán identificarse mediante la referencia al plano elaborado por la autoridad catastral o por un topógrafo, agrimensor o ingeniero con matrícula profesional vigente, plano que se protocolizará con la escritura pública respectiva Así las cosas, esta oficina considera que para efectuar el registro de una división segregación de un inmueble es necesario tener en cuenta el procedimiento establecido en la normas mencionadas, al igual que estos actos deben ser consignados en escritura pública junto con los planos que permitan la identificación del inmueble segregado y el predio restante o los que resulten de la división material. En todo caso estos procedimientos los realizara la persona que posea el dominio del respectivo inmueble, sin perjuicio a las prohibiciones que determina la ley. En lo tocante a la apertura de nuevas matrículas, se debe advertir que el Registrador de Instrumentos Públicos procederá a realizar tal actuación siempre que se le presente el instrumento respectivo que consagre los actos a registrar y los títulos antecedentes, para que el folio de matricula anterior y las nuevas que resulten reflejen la verdadera situación jurídica del inmueble, de conformidad con el articulo 82 del decreto 1250 de 1970. En el caso subjudice, una vez leídas las fotocopias de las escrituras No. 8443 y 844 anexadas a la consulta, esta oficina observa que en el textos de las mismas se menciona que se protocoliza la resolución número 093 del 26 de noviembre de 2004, expedida por Planeación Municipal del El Cerrito-Valle, en donde se autoriza la venta parcial, plano debidamente aprobado por Planeación; de igual manera en la escritura número 845 de octubre 20 de 2005 aparece protocolizado el certificado No. 091 del 11 de octubre de 2005, expedido por el Director del Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Ginerbra-Valle, en donde se expide licencia Urbanística, Resolución No. 139 del 28 de agosto de 2005, expedida por la misma entidad. Plano. Se observa también que los predios segregados y restantes están debidamente de limitados y sus áreas de definidas, lo que indica que tales ventas se han realizado conforme a la ley; en lo referente al callejón que hace referencia la nota devolutiva, se menciona que tiene una matricula independiente a los predios que se están vendiendo, por lo tanto si no aparece en las escrituras que se esté enajenando dicho bien, no hay razón para negar el registro de los actos respectivos. El dueño de un inmueble puede disponer de el arbitrariamente no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad, (Art. 669 C..C) lo cual permite que el propietario se conserve para si el usufructo. Para el caso que nos ocupa la venta parcial genera el surgimiento de una nueva matrícula inmobiliaria y sobre esta debe registrarse en primer lugar la nuda propiedad y en segundo lugar el usufructo, dejando claridad en el folio matriz el área segrega y la restante. Esta oficina le recuerda al consultante que contra los actos de registro proceden los recursos de vía gubernativa, el de reposición ante el mismo funcionario que emitió el acto y el de apelación ante la Dirección de Registro de esta entidad. Con sentimiento de consideración, ROBERTO BURGOS CANTOR Jefe Oficina Asesora Jurídica Proyecto : J.V.A. Revisó : J.D.C