Promesa de compraventa.

Consulta No 2036 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Señor Fernando Castiblanco Cobos Cra 16B No 55-13 sur Bogotá Asunto: Promesa de compraventa Código: CN 005 Fecha: 15 de agosto de 2006. Apreciado señor: Ilustra en el oficio del asunto que: q En el año de 1982, se suscribió una promesa de compraventa de un casalote ubicado en la zona de Ciudad Bolívar de esta ciudad. q Las dos partes cumplieron con sus obligaciones contractuales, es decir, una con la entrega del bien y la otra con el pago. q Las partes fijaron como plazo para otorgar la escritura de compraventa, dentro de los seis meses siguientes a la suscripción de la promesa. q No se suscribió dicha escritura. q Los dos contratantes fallecieron. q La parte que compró estuvo habitando el casalote desde la fecha en que lo adquirió hasta la fecha de su fallecimiento. q A la fecha solo existe la promesa de compraventa. Consulta: 1. ¿Qué deben hacer los herederos para poder suscribir la escritura pública del bien? 2. ¿Cuál es el procedimiento para legalizar el casalote, teniendo en cuenta que esta ubicado en Mochuelo Bajo Barrio Paticos (Ciudad Bolívar) con nomenclatura carrera 18 F sur Marco jurídico q Código Civil Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica El artículo 1849 del Código Civil establece que: “ La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”. El artículo 1857 ibidem menciona: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción”. El artículo 762 al definir la posesión estipula que: “La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”. El articulo 764 ibidem habla de los tipos de posesión y dice: “La posesión puede ser regular o irregular. Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión. Se puede ser, por consiguiente, poseedor regular y poseedor de mala fe, como viceversa, el poseedor de buena fe puede ser poseedor irregular. Si el título es traslaticio de dominio, es también necesaria la tradición. La posesión de una cosa, a ciencia y paciencia del que se obligó a entregarla, hará presumir la tradición, a menos que ésta haya debido efectuarse por la inscripción del título”. El artículo 765 menciona que: “El justo título es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción. Son traslaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donación entre vivos. Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición. Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo título para legitimar la posesión. Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes no forman un nuevo título; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado constituyen un título nuevo”. Del anterior marco jurídico, se infiere que la Compraventa del casalote descrito por usted nunca se perfeccionó, ya que el contrato jamás se suscribió, ni fue elevado a Escritura Publica, por lo tanto en este caso se presenta una posesión material del bien, así que lo que puede hacer el comprador es iniciar la acción posesoria pertinente, cuyo objeto es el establecido en el articulo 972 del Código Civil y es el de “(...) conservar o recuperar la posesión de los bienes raíces, o derechos reales constituidos en ellos”. De otro lado, el poseedor del bien, también puede iniciar un proceso de declaración de pertenencia por prescripción, ya que según el articulo 2512 del Código Civil “La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales(...).” Así las cosas, como según lo narrado por usted la posesión del inmueble se ha realizado desde el año 1982, hasta la fecha, quiere decir que han pasado mas de 20 años, por lo cual puede adquirir el bien por la mencionada figura. También pueden los herederos del poseedor del inmueble, buscar a los herederos del comprador, para que inicien la respectiva sucesión y se hagan parte en ella y así le adjudiquen el bien. Conclusión De todo lo expuesto se infiere que los herederos del poseedor pueden adquirir el bien mediante una acción posesoria, una acción de declaración de pertenencia por prescripción, o solicitarle a los herederos del vendedor que inicien la sucesión y hacerse parte en ella para que así se les adjudique el inmueble. Atento Saludo, Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica VSP/ 15-08-2006 REVISO: CGD