área y linderos en división material

OFICINA ASESORA JURÍDICA
O.A.J. 482

PARA: Raúl Granados Cañón y Delsa Pulido Torres
Carrera 3ª n.º 6 – 02 de Pauna - Boyacá

ASUNTO: área y linderos en división material
Código – CR 003

FECHA: 2 agosto de 2005

En atención a su comunicación, mediante la cual solicita se le ordene a una oficina de registro inscribir una escritura pública de compraventa, la cual fue devuelta sin registrar por las razones aludidas en la nota devolutiva notificada el 18-03-2005, que exige indicar el área del predio, tanto en la escritura como en la licencia urbanística, le manifiesto:

Hechos:
Comenta que sometió a registro una escritura de compraventa, la cual fue devuelta por las siguientes razones: se pide aclarar el área, toda vez que “en el título antecedente ... el predio no tiene extensión ni hay certificación del IGAC en donde se valide el área”, y se cuestiona que en la licencia urbanística no se indique el área del predio segregado, lo cual considera indispensable, por ello advierte, que no puede ser subsanado mediante escritura de corrección o aclaratoria. La negativa se funda, en la ley 388/97, art. 7º de la ley 810 de 2003 y 48 del D.R. 2148/83

Alegan los consultantes, que los artículos 31 del decreto 960 de 1970 y 18 del decreto 2157 de 1995, no le dan el carácter de esencial a la cabida de un predio, que ellos se refieren a que sí se utiliza se debe hacer por el sistema métrico decimal, que sí en los títulos anteriores no existe “es imposible modificar algo que no existe”; en cuanto al decreto 1711/84, dice que no se ajusta a la devolución y que el certificado catastral no cita os linderos del inmueble.

En cuanto a la licencia urbanística, señala que la ley “en ninguna parte obliga que el funcionario ... deba certificar la extensión del predio de mayor extensión y el área segregada”; repara también, en la limitación que se le impone de otorgar escritura de corrección o de aclaración, porque en su parecer la licencia fue aportada a la escritura, cumpliendo así con ese requisito esencial.

Consultada la escritura pública de compraventa, se observa que la misma contiene la venta de un lote de terreno que hace parte de uno de mayor extensión, ubicado en el municipio de Pauna, con una cabida aproximada de 154 M2, el cual alindera por sus cuatro costados con sus extensiones; enseguida determina la parte restante con su área (624 M2).

Marco jurídico:
-Decreto 1250/70, estatuto del registro de instrumentos públicos, arts. 6º, 72 y ss
-Decreto 960 de 1970, estatuto del notariado: arts. 31 y 103
-Decreto 2148 de 1983, reglamentario del estatuto notarial: art. 49
-Decreto 1711/84, normas sobre interrelación de registro – catastro, arts. 5º y 11

Consideraciones generales:
Cuestiona el consultante, la nota devolutiva expedida por un registrador, que negó la inscripción de una escritura pública que contiene la venta de un predio segregado, por cuanto esta señala un área de terreno que no figura en el folio de matrícula inmobiliaria ni en la licencia de división, con el argumento de que las normas señaladas en la devolución no imponen la obligatoriedad de la cabida. Sobre el punto se considera:

El artículo 6º del estatuto registral, establece que en el folio de matrícula inmobiliaria se indicará “si el inmueble es urbano o rural, designándolo por su número o nombre, respectivamente, [y] describiéndolo por sus linderos, perímetro, cabida y demás elementos de identificación que puedan obtenerse”; por su parte, el artículo 31 del estatuto notarial, dispone que “los inmuebles se identificarán por su ... registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos...”.

De las anteriores disposiciones se ha deducido que la cabida o área de un predio, no es un requisito del folio de matrícula inmobiliaria, por lo tanto, si el predio carece de esta información, esa circunstancia no es causal de rechazo del acto y/o de apertura del folio respectivo.

Asunto diferente es que el folio de matrícula inmobiliaria carezca de área y otra, que los interesados sin ningún soporte de autoridad competente se la establezcan, caso en el cual, requerirán del pronunciamiento o aval de Catastro (o el Igac, Planeación municipal o quien haga sus veces). Permitir que la sola manifestación de los titulares de los predios, indiquen el área de un predio, abriría la posibilidad para que cada quien señalara las que quisiera a su antojo y se correría el peligro de apropiarse de áreas de terrenos ajenos.

De acuerdo al decreto 1250 de 1970, la única entidad facultada legalmente para determinar y certificar la situación física de los inmuebles y las modificaciones que se surtan con este aspecto es el catastro, el cual incluye la descripción física, su valor económico y su situación jurídica (art. 72). Determina el artículo 73, que “[l]os aspectos físicos comprenderán la descripción general del predio y la zona aledaña, con empleo de coordenadas cartográficas y topográficas referidas a la red nacional;

el área total, con expresión de los linderos en unidades métricas decimales, ... acompañado todo del correspondiente plano” –negrillas fuera de texto--.

Lo anterior significa, que cualquier inclusión, aclaración o modificación del área de un terreno, debe estar respaldado o emitido por la autoridad competente (Catastro, planeación municipal, el Igac, etc.).

En el caso concreto, se tiene que en los títulos de adquisición o de antecedentes del predio, nunca ha figurado el área del predio, en consecuencia, la matrícula inmobiliaria se abrió sin esta información, pero ahora, sin ningún soporte, el interesado incluye un área y unos linderos a su libre criterio, desconociendo el procedimiento y la competencia señalada en la ley.

En la escritura pública 037 de 2005, el titular da en venta un predio que segrega de uno de mayor extensión, para lo cual le fue concedida la respectiva licencia de división material, sin que en ésta se indique el área de la parte restante ni la del predio desprendido. En ese instrumento se determina la cabida del lote vendido y la del restante y se alinderan. Dice que la porción vendida tiene 154 M2 y el residual 624 M2, lo cual suma 778 M2. El señalamiento de esa extensión es la que cuestiona el registrador, por cuanto, no tiene el aval de la autoridad competente; nótese, que el decreto 1250 de 1970, señala que si hay información sobre la cabida, esta debe figurar en el folio de matrícula inmobiliaria.

De acuerdo al artículo 50 del decreto 1250 de 1970, siempre que el título implique fraccionamiento o englobe, se procederá a la apertura de un folio de matrícula inmobiliaria, el cual, en este caso, iría a figurar con un área y unos linderos que se sustentan en una escritura, sin que para tal efecto, haya precedido acto administrativo o certificación que lo respalde. Es más, no se puede olvidar que según el artículo 11 del decreto 1711 de 1984, en el folio no se escribirán los linderos sino que se remitirá a los contenidos en el instrumento público, lo que indica que esa información adquiere efectos jurídicos para negocios futuros y para las mismas autoridades municipales, es decir, se estaría validando un área sin cumplir los requisitos de ley.

En cuanto a la licencia de división, hay que decir, que esta no suple la certificación de la autoridad catastral o de planeación, por cuanto en ninguno de los requisitos exigidos para concederla (Dec. 1052/98 o Dec. 1600/05), se pide que se determine el área; aún más, este es un trámite que no requiere de verificación ni de inspección al predio, por lo tanto, se parte de la información que suministra el interesado. En verdad, es incomprensible que en una licencia de división o subdivisión no se indique el área del predio mayor y el de los diferentes lotes segregados, sobre todo, si se tiene en cuenta que este es un acto previo para autorizar la escritura de segregación y básico para la inscripción ante la Oficina de Registro.

De lo expuesto se concluye, que le asiste razón al Registrador de Chiquinquirá en devolver sin registrar la escritura de compraventa antes citada, por cuanto no hay certificación de la autoridad municipal o el IGAC que determine el área del predio de mayor extensión (decreto 1250/70, art. 72 y ss; dec. 3496/83 y dec. 1711/84, art. 5º), toda vez que a éstos le corresponde la identificación física de los inmuebles; advirtiendo, que si bien es cierto que la indicación del área no es un requisito del contrato ni del registro, sí es necesaria la certificación cuando el interesado lo estipula expresamente o esta se deduce de los linderos anotados en la escritura (este criterio aplica, cuando se parte del supuesto de que en los títulos antecedentes no existe esa información).

El certificado que expida la autoridad competente señalando los linderos y/o el área del predio de mayor extensión, debe protocolizarse con la escritura pública de actualización de área, la cual tiene que suscribir el titular del predio. Esta escritura se inscribiría de primero y enseguida la escritura devuelta. Si se determina legalmente el área del predio, considera esta Oficina que desaparecen las causas de devolución señaladas por el funcionario de registro y procedería su inscripción.

En cuanto a la licencia de división material, no es de recibo la exigencia del Registrador de que en ella se indique el área, por cuanto la ley no le impone ese requisito a la autoridad municipal que la expide (L. 388/97, L. 810/03, D.R. 1052/98 o 1600/98).

Al margen de lo dicho, esta Oficina advierte que contra los actos administrativos que expiden los Registradores de I.P. proceden los recursos de reposición ante el mismo funcionario y de apelación ante el Director de Registro de la Superintendencia de Notariado y Registro, por lo tanto, ese es el mecanismo para cuestionar la nota devolutiva y no por intermedio de una consulta. El acto administrativo aludido indica el término y las condiciones para su interposición. Así las cosas, si subsanada la deficiencia arriba comentada (la del área), el Registrador persiste en la devolución, al interesado le corresponde agotar los recursos de ley, toda vez que esta Oficina no está facultada para ordenarle a éste que inscriba un acto (decreto 302/04)

Cordialmente,

Roberto Burgos Cantor
Jefe oficina asesora jurídica

Proyectó Edilpa
Revisó ARES