Compra de un inmueble para un tercero

Consulta No. 1319 ante la Oficina Asesora Jurídica

Superintendencia de Notariado y Registro


Para: Señor Ramiro Ballesteros Chica
Carrera 29 No. 32 – 164 Apto 404, Palmira-Valle

Asunto: Compra de un inmueble para un tercero.

Radicación ER –17809 de fecha 15 de mayo de 2006.

Código: 005

Respetado: Señor Ramiro Ballesteros Chica

En atención a su consulta en lo cual solicita lo siguiente:

“Si es viable hacer una escritura, en el cual alguien compra, casa o apartamento, para una persona que está fuera del país, manifestando que lo hace en calidad de Agente Oficioso o citando el Artículo 1506 del Código Civil, la pregunta la hago ya que en este evento que pasaría con la afectación a vivienda familiar, y si es procedente que quien representa a alguien sin un poder especial o general, pueda hacer la manifestación bajo la gravedad de juramento del estado civil del comprador.”

Marco Jurídico

Código Civil Colombiano

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica

Nuestro Código Civil regula todo lo relacionado con la tradición, la obligaciones que tiene el comprador, las nulidades y la agencia oficiosa, de ahi que en los siguientes artículos consagra:

“741. . Se llama tradente la persona que por la tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él, y adquirente la persona que por la tradición adquiere el dominio de la cosa recibida por él o a su nombre.

Pueden entregar y recibir a nombre del dueño sus mandatarios o sus representantes legales.

En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el juez su representante legal.

La tradición hecha por o a un mandatario debidamente autorizado, se entiende hecha por o a el respectivo mandante.”

“ARTICULO 742. . Para que la tradición sea válida, deberá ser hecha voluntariamente por el tradente o por su representante.

Una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño.”

“ARTICULO 743. . La tradición para que sea válida requiere también el consentimiento del adquirente o de su representante.

Pero la tradición que en su principio fue inválida, por haber faltado este consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificación.” (Negrilla fuera de texto).

Los artículos 1928 y subsiguientes nos hablan de las obligaciones que tiene el comprador.

“ARTICULO 1740. . Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.

La nulidad puede ser absoluta o relativa.”

“ARTICULO 1741. . ....

(...)

Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.”

“ARTICULO 1752. . La ratificación necesaria para sanear la nulidad cuando el vicio del contrato es susceptible de este remedio, puede ser expresa o tácita.”

2ARTICULO 1753. . Para que la ratificación expresa sea valida, deberá hacerse con las solemnidades a que por la ley está sujeto el acto o contrato que se ratifica.”

“ARTICULO 1754. . La ratificación tácita es la ejecución voluntaria de la obligación contratada.”

“RTICULO 1755. . Ni la ratificación expresa ni la tácita serán validas si no emanan de la parte o partes que tienen derecho de alegar la nulidad.”

“ARTICULO 1756. . No vale la ratificación expresa o tácita del que no es capaz de contratar.”

“ARTICULO 2304. . La agencia oficiosa o gestión de negocios ajenos, llamada comúnmente gestión de negocios, es un contrato por el cual el que administra sin mandato los bienes de alguna persona, se obliga para con ésta, y la obliga en ciertos casos.”

“ARTICULO 2305. . Las obligaciones del agente oficioso o gerente son las mismas que las del mandatario.”

Conforme a la normatividad anterior, se observa que en el contrato de compraventa existen unas obligaciones para el comprador, dentro de las cuales, no se encuentra que para actuar en nombre de un tercero se deba tener un poder especial o general; solo se tendrá en cuenta los vicios que generan la nulidad del contrato que pueden ser absoluta o relativa, en el caso de esta última puede ser subsanable; es así que la ley contempla la posibilidad de la ratificación, expresa o tácita de las obligaciones del acto o contrato, pero quien ratifica debe ser igualmente capaz, de lo contrario el acto jurídico estaría viciado de nulidad.

Así las cosas, los contratantes deben ser absolutamente capaces al igual que sus representantes legales, como en el caso de la agencia oficiosa que por ministerio de la ley una persona actúa en nombre y representación de otra en la gestión y administración de negocios que le competen a ésta última, y las obligaciones que adquiere el agente son las mismas del mandatario.

En este orden de ideas esta oficina considera que la compra de bienes que hace una persona a nombre de otra es valida, si actúa en representación legal ya sea como mandatario o agente oficioso, así lo describe las normas mencionadas; además el artículo 2302 del C.C. establece que las obligaciones que se contraen sin convención, nacen de la ley o del hecho voluntario de las partes, las que nacen de la ley se expresan en ellas; en el caso que nos ocupa no es nula la compra, salvo que existan vicios que generen la nulidad, ya que la misma ley permite que se realicen actos o contratos a través de la agencia oficiosa.


Cordial Saludo


ROBERTO BURGOS CANTOR
Jefe Oficina Asesora Jurídica


Proyecto : J.V.A.
Revisó : C,G,D