Derechos Notariales sobre compra de predios en zonas de alto riesgo no mitigable

Consulta No. 1228 ante la Oficina Asesora Jurídica

Para: Doctor Ricardo Correa Cubillos
Notario Segundo del Círculo de Soacha

Asunto: Derechos Notariales sobre compra de predios en zonas de alto riesgo no mitigable.
Código- CN 004. Radicación ER –16019 de fecha 4 de mayo 2006.

Fecha: 23 de junio de 2006

En atención a su consulta, la cual resumimos en lo siguiente:

La Caja de Vivienda Popular del Distrito Capital, compra predios declarados en zonas de alto riego a particulares propietarios o poseedores para su reubicación, estos actos son elevados a escritura pública; la Caja de Vivienda Popular pasa hacer el propietario de esos bienes inmuebles.

La resolución 7200 de 2005, en el artículo 32 ordinal 3° regula los derechos notariales, y en lo referente a vivienda de interés social, señala que cuando se cumpla las condiciones de los decretos 2158 y 371 de 1996, los derechos notariales serán de $ 5.490,oo como tarifa única especial sin consideración al número de actos que contenga la escritura.

Cual es el espíritu que buscó el legislador con la expedición de los decretos 2158 y 371 de 1996 con respecto al tema consultado.

Es aplicable la norma del articulo 32 ordinal 3 de la resolución 7200 de 2005 a estos actos, cuando la vivienda de interés social es para personas naturales y no jurídica como lo es la Caja de Vivienda Popular del Distrito Capital.

Cual sería la tarifa aplicable ya que algunos usuarios y funcionarios de la Caja de Vivienda Popular tiene el convencimiento que lo que se debe cobrar son los $ 5.490,oo.

Marco Juridico

Ley 9 de 1989
Ley 388 de 1997
Ley 812 de 2003
Decreto 371 de 1996
Decreto 619 de 2000
Resolución 7200 de 2005 de esta entidad

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica

Antes de entrar a estudiar el caso planteado por el consultante, es de advertirle que debe anexar a toda consulta su propio concepto sobre el particular, dando cumplimiento a la Instructiva Administrativa No. 23 de 2004.

Para dar una orientación al consultante, esta oficina considera que es necesario establecer que se entiende por vivienda de interés social, y adicionalmente tener en cuenta otras normas que desarrollan los planes de ordenamiento territorial y programas urbanos de soluciones de vivienda.

La ley 9 de 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones, dispone:

“ARTICULO 2o. El artículo 34 del Decreto-ley 1333 de 1986 (Código de Régimen Municipal), quedará así:

"Los Planes de Desarrollo incluirán los siguientes aspectos:

(..)

4. La reserva de tierras urbanizables necesarias para atender oportuna y adecuadamente la demanda por vivienda de interés social y para reubicar aquellos asentamientos humanos que presentan graves riesgos para la salud e integridad personal de sus habitantes;”

En el artículo 44. de la ley 9 de 1989, tal y como fue modificado por el artículo 91 de la ley 388 de 1997, define vivienda de interés social en los diferentes términos:

"Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda.

(....)”

De manera concordante el artículo 134 de la ley 388 dispuso:

“ARTICULO 134. La definición de vivienda de interés social contenida en la Ley 9ª de 1989 continuará vigente hasta que se expida el próximo Plan Nacional de Desarrollo. En particular esta transición se aplicará a la calificación de programas para efectos de financiación o subsidios de vivienda y los procesos de pertenencia y demás mecanismos para su legalización o regularización urbanística.”

A su vez, el artículo 104 de la ley 812 de 2003 –Plan Nacional de Desarrollo 2003-2006, en cumplimiento de lo ordenado por el artículo 91 de la ley 388 de 1997, establece:

“Definición de vivienda de interés social. De conformidad con el artículo 91 de la Ley 388 de 2997, el valor máximo de una vivienda de interés social y subsidiable será de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales (135 smlm),

(...)

La normas anteriores establecen que la vivienda de interés social son las que se desarrollan para garantizar la habitación a personas de bajos recursos y a demás que sea subsidiable.

De otro lado se debe tener en cuenta los programas de vivienda que se desarrollan para poder determinar que es una vivienda de interés social, como lo preceptúa el decreto 975 de 2004.

Con base en lo anterior se podría llegar a pensar que los predios que se encuentran ubicados en zonas de alto riesgo no mitigable y que son adquiridos por el distrito para reubicar a sus moradores no se pueden considerar de interés social por que allí no se va a desarrollar un plan de vivienda; pero para aclarar tal situación debemos analizar la siguiente normatividad.

El decreto 619 de 2000 –Plan de Ordenamiento Territorial, modificado por el decreto 469 de 2003, en su Titulo II Subtitulo 4, incluyo los programas estructurantes, y en su artículo 274 consagra:

“Artículo 274. Programas Estructurantes:

Los programas urbanos definen las actuaciones que debe realizar o impulsar la administración Distrital en cuatro temas relevantes para el desarrollo de la ciudad y la puesta en práctica del Modelo de Ordenamiento.

Modificado por el art. 202, Decreto Distrital 469 de 2003. Vivienda de Interés Social, que incluye vivienda nueva, fortalecimiento y consolidación de barrios residenciales, mejoramiento integral y reasentamientos humanos.

Renovación Urbana.
Patrimonio Construido.
Producción Ecoeficiente.

Capítulo 1. Programa de Vivienda de Interés Social

(Negrilla nuestra)

Artículo 275. Modificado por el art. 203, Decreto Distrital 469 de 2003. Objetivos generales

El programa de vivienda tiene por objeto establecer los mecanismos que permitan atender adecuadamente la demanda tanto cuantitativa como cualitativa de vivienda de las familias más pobres de la ciudad, mediante la promoción e incentivos a la oferta de suelo urbano, programas y soluciones de vivienda nueva, el desarrollo de programas de mejoramiento integral en sectores urbanos deficitarios y la realización de programas de reasentamientos de familias en alto riesgo no mitigable. (Negrilla fuera de texto)

Subcapítulo 1. Subprograma de Producción de Vivienda Nueva

(...)

Artículo 278. Modificado por el art. 205, Decreto Distrital 469 de 2003. Estrategias

Para el cumplimiento del objetivo y metas previstas, se adoptan las siguientes acciones estratégicas:

1-Diseñar los mecanismos que le permitan al Distrito Capital adquirir, adecuar y ofrecer suelo apto para la ejecución de los programas de Vivienda de Interés Social Prioritaria (según Acuerdo 15 de 1998) y los programas de vivienda cuyo valor final compita con la oferta de lotes hasta ahora atendida en desarrollos ilegales.

2. Promover programas de Vivienda de Interés Social hacia los cuales se canalice el subsidio familiar de vivienda otorgado por el Instituto Nacional de la Reforma Urbana (INURBE), las Cajas de Compensación y el que ofrezca el Distrito, preferencialmente para la adquisición de las soluciones de vivienda a la que se hace referencia en el numeral anterior.

(...)

Subcapítulo 3. Subprograma de Mejoramiento Integral


Artículo 286. Objetivo general

El subprograma de Mejoramiento Integral tiene por objeto orientar las acciones de complementación, reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad. Lo anterior para corregir las deficiencias físicas, ambientales y legales generadas por su origen fuera de las normas urbanas y permitir que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el conjunto de la ciudad.

El subprograma de Mejoramiento Integral se encuentra delimitado en el plano No. 19 denominado "Programa de Vivienda de Interés Social el cual hace parte del presente Plan.

“Artículo 287. Metas

El Subprograma de Mejoramiento Integral se aplicará en las zonas ocupadas por asentamientos o desarrollos de origen ilegal, donde residen actualmente cerca de 600. 000 habitantes de los estratos 1 y 2 ubicados en desarrollos de origen ilegal.

Se ha definido la intervención prioritaria del subprograma en las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) del tipo 1, las cuales presentan situaciones críticas de agregación de condiciones de pobreza y número de habitantes, según se describe en el Documento Técnico de Soporte.”

“Artículo 288. Estrategias

1-De planeamiento urbano y de vivienda

a. Caracterizar las unidades territoriales Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) objeto de aplicación del programa y establecer las prioridades de acción que permitan corregir, encauzar o reordenar las condiciones físicas, ambientales y de riesgo de origen natural que presentan estos asentamientos.

(...)”

“Subcapítulo 4. Subprograma de reasentamiento por alto riesgo no mitigable y por obra pública

Artículo 292. Objetivos Reglamentado Parcialmente por el Decreto Distrital 296 de 2003.

El programa de reasentamiento consiste en el conjunto de acciones y actividades necesarias para lograr el traslado de las familias de estratos 1 y 2 que se encuentran asentadas en zonas declaradas de alto riesgo no mitigable por deslizamiento o inundación, las zonas objeto de intervención por obra pública o la que se requiera para cualquier intervención de reordenamiento territorial.

Las acciones y actividades incluyen la identificación y evaluación de las condiciones técnicas, sociales, legales y económicas de las familias, el traslado a otro sitio de la ciudad que ofrezca viviendas dignas y seguras, propendiendo por la integración social y económica que garantice el bienestar de las familias y la protección y rehabilitación de las zonas intervenidas.”

Artículo 293. Estrategias Reglamentado Parcialmente por el Decreto Distrital 296 de 2003.

Para el cumplimiento del objetivo y metas del Subprograma, se adoptan las siguientes acciones estratégicas

(...)

2. De operación y coordinación

a. Estudiar, proponer y evaluar la determinación de un valor único de reconocimiento de los inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo no mitigable, que permita a la Administración Distrital incluirlos en los programas de vivienda. El anterior valor será revisado anualmente y puesto a consideración del Alcalde Mayor para su adopción por Decreto.

(...)

3. De planeamiento y reordenamiento urbano

a- Convertir el reasentamiento de población en una oportunidad para impulsar el ordenamiento urbano y mejorar las condiciones de vida del sector.

b. Vincular al subprograma de mejoramiento integral las zonas identificadas y priorizadas por el programa de reasentamiento

Se observa entonces que el decreto 619 de 2000, por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para Bogotá, Distrito Capital, dentro de los programas estructurantes establece en el artículo 275 el Programa de Vivienda de Interés Social, y en el artículo 286 define el Subprograma de Mejoramiento Integral.

Que el Subprograma de Mejoramiento Integral tiene por objeto orientar las acciones de complementación, reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad.

Que dentro de los objetivos que cumple está el de contribuir al mejoramiento de la población con el fin de elevar su nivel social y económico, atendiendo las necesidades de la vivienda, los cuales se complementan con los señalados en el citado Subprograma.

De igual manera de las normas anteriores se infiere que esos planes y programas para la búsqueda de una solución de vivienda digna y segura, esta la de adquirir los predios que se encuentran en zonas que han sido declaradas de alto riesgo no mitigable; es así que el decreto 619 de 2000, incluye en el titulo II subtitulo IV capitulo I el programa de vivienda de interés social, y en el subcapitulo IV de esté capitulo I, en su artículo 292 incluye: “El programa de reasentamiento consiste en el conjunto de acciones y actividades necesarias para lograr el traslado de las familias de estratos 1 y 2 que se encuentran asentadas en zonas declaradas de alto riesgo no mitigable por deslizamiento o inundación,...” lo que se entiende que para el caso en particular y conforme a este ordenamiento se considera dentro del programa de vivienda de interés social y por lo tanto reciben el mismo tratamiento las compras o ventas voluntarias que hacen los moradores de los predios ubicados en esta zonas ya mencionadas, y por lo tanto para efectos del cobro de los derechos notariales se aplica lo consagrado en el parágrafo 3 del artículo 32 de la resolución 7200 de 2005.

Nótese que si la finalidad de los programas de reasentamiento es la te proteger las familias de estrato 1 y 2 que son de bajos recursos y que debe ser subsidiadas, mal se haría cobrar un derecho notarial igual al régimen común máxime que el pago en su totalidad lo debería hacer el particular puesto que el acto de la venta lo realiza con una entidad de derecho público; a hora bien, a pesar de que el ideal es ayudar y subsidiar estas personas, sin embargo la administración le exigen unos requisitos a través del decreto distrital 094 de 2003, por el cual se adopta y reglamenta el Valor Único de Reconocimiento del los inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo no mitigable, en el artículo 8 en los que se encuentra la del numeral 7 que dice:

“ARTICULO 8º.- REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIR LAS FAMILIAS A REASENTAR: Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 4° y 5° del presente Decreto, la Administración Distrital, incluirá en el Programa de Reasentamientos y reconocerá, con cargo al presupuesto de la Caja de Vivienda Popular o quien haga sus veces, el Valor Único de Reconocimiento a las familias que reúnan los siguientes requisitos:

(...)

7. Que el titular o los titulares de los derechos reales sobre el inmueble en riesgo autoricen que del Valor Único de Reconocimiento que se reconozca se cancelen los costos de transferencia de los derechos reales de dominio o los derechos de posesión al Distrito y de adquisición de la solución habitacional a la que se trasladan.”

En este orden de ideas esta oficina considera que para el caso en concreto, la venta voluntaria y compra de bienes pertenecientes a las familias de estratos 1 y 2 que se encuentran asentadas en zonas declaradas de alto riesgo no mitigable por deslizamiento o inundación, para llevar a cabo el programa de reasentamiento, se le dará el mismo tratamiento de vivienda de interés social.

Cordial Saludo



ROBERTO BURGOS CANTOR
Jefe Oficina Asesora Jurídica