Propiedad horizontal

Consulta No 2710 ante la Oficina Asesora Jurídica Superintendencia de Notariado y Registro Señor Álvaro Pinto Rodríguez Calle 22 No 43 A 20 Bogotá D.C. Asunto: Propiedad horizontal Código: CR 002 Radicación: 2006ER35000 Fecha: 2 de noviembre de 2006. Apreciado señor Acuso recibo el oficio del asunto, en el cual solicita consulta, de conformidad con los siguientes planteamientos: ¿ Que requisitos se exigen para inscribir en el registro una propiedad horizontal? ¿ Ya constituida una propiedad horizontal, si se desea adicionar nuevas unidades privadas, se requiere licencia de construcción? ¿ Si se requiere licencia de construcción para adicionar nuevas unidades privadas que ley o reglamento lo exige? ¿Varios lotes se pueden constituir en propiedad horizontal y si la respuesta es afirmativa que ley y requisitos se deben cumplir? ¿Qué pasa si no se cumple con los requisitos exigidos para constituir propiedad horizontal y la escritura se registra? Marco Jurídico - Ley 675 de 2001 Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica Para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal , en primer término, ha de obtenerse una licencia de construcción para proyectos en desarrollo o de modificación para los inmuebles ya existentes; en segundo lugar, debe elaborarse un reglamento de propiedad horizontal con las especificaciones y descripción del inmueble; en tercer lugar, dicho reglamento debe elevarse a escritura pública, junto con la licencia de construcción y los planos de alinderamiento que conforman el reglamento de propiedad horizontal ; el paso siguiente es de inscribir la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal en la oficina de registro de instrumentos públicos y finalmente para efectos de la demostración de la personaría jurídica del edificio o conjunto, debe inscribirse la escritura de constitución de la propiedad horizontal ante la alcaldía municipal o distrital de ubicación del inmueble. El artículo 5 de la ley 675 de 2001 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal establece cual es el contenido de la escritura que establece el reglamento de propiedad horizontal así: 1. El nombre e identificación del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto. 3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria. 4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces. 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. 7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto. Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. Parágrafo 1°. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas. Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo. Parágrafo 3°. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados. Parágrafo 4°. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. A su vez el artículo 6 ibidem establece que: “Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.(Se subraya) Parágrafo. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura”. Ahora bien, en cuanto a su pregunta referente a si varios lotes se pueden constituir en propiedad horizontal, lo remito al artículo 85 de la ley 675 de 2001 que señala que: “Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones”. De otro lado, si se registra una escritura sin el lleno de los requisitos el usuario del servicio registral puede acudir a la jurisdicción ordinaria para controvertir lo actuado. Con sentimientos de consideración Roberto Burgos Cantor Jefe Oficina Asesora Jurídica PROYECTO: VSP REVISO: JDC